(786) 加給年金も含めて計算してみると、繰り下げ受給では損することになる。

(786) 加給年金も含めて計算してみると、繰り下げは受給で損することになる。

本日(2019年5月11日)の日経新聞に「シニア、年金納付いつまで？」という記事が掲載されていました。
記事のメインは、「保険料は何歳まで払う？」「年金は何歳から受給？」ということでした。

厚生年金の会社員の場合は、通常、65歳から基礎年金と厚生年金を受給します。記事によれば、70歳まで働くとした場合、65歳から70歳までは年金を受け取りながら年金を払います。

そして、70歳でリタイアするとしたら、その時から保険料の支払いがなくなります。受給のほうは、5年間に払った保険料分が上乗せ計算されて、増額された年金が死ぬまで支給されます。

以上のことは、それはそれでよいと思います。

今回お話ししたいことは、65歳から70歳まで年金を受け取らずに「繰り下げ」をした場合の損得です。損あるいは得するとしたら、その金額はいくらなのかということも考えてみたいと思います。

まずは、(1) 5年間の繰り下げをした場合の単純な損得を考えます。つぎに (2) 加給年金を含めての損得も計算してみます。

Caseによって金額が違ってきますので、「(712)年金の繰り下げ受給はかなりヤバい。繰り下げしない方がよい」に掲載した「通知書」の金額で計算することにします(上の図)。

この図が、(1) 5年間の繰り下げをした場合の単純な損得です。
 1.  65歳になったら、基礎年金も厚生年金も受給する場合(左側)と、
 2.  5年間は基礎年金だけ受給して、厚生年金は繰り下げして受給しない場合(右側)
　を比較します。
　この表では、累積受給額に注目します。

上の図は、1. と 2. で累積受給額を比較してみたものです。
図から読み取れるのは、80歳(直線がクロスしている点)までの受給額では 1. のほうが多く、80歳以降では 2. のほうが多いということがわかります。
80歳以上生きるとしたら、繰り下げ受給のほうが得ということです。
「主な年齢の平均余命」を検索してみると、65歳男の平均余命は17歳程度ですから、平均では82歳まで生きることになります。
以上のデータから、65歳から厚生年金を受給するよりは、70歳まで繰り下げてから受給するほうが、(平均寿命まで生きるとしたら)トータルの年金受給額は多いということになります。

さて、問題は「加給年金」も加味した場合です。「加給年金」は「年金の家族手当」とも言われます。配偶者との年齢差によって受け取る金額が変わってきますので、ここでは配偶者が7歳年下仮定して計算します。

この図は、計算の一覧表です。上方の図で示した(712)の「通知書」では、年額39万9800円となっていますので、この金額で計算しています。

図は、「加給年金」の受給を含めて計算して、5年間の繰り下げをした場合としない場合の比較です。
図から読み取れるのは、両者で累積受給額がほぼ同額になるのは85歳ということです。つまり、85歳以上生きれば得するという計算結果になっています。

上に書いたように、配偶者ぶんの加給年金を受けられる人が平均余命の82歳まで生きるとしたら、繰り下げ受給するとで損してしまうということになります。

ファイナンシャルプランナーなどの多くの人が、「繰り下げ受給が得」というようなことを言っています、配偶者がいる人の場合は「繰り下げ受給が『損』」となるのが一般的です。

以下「蛇足」

余分な計算ことですが、配偶者との年齢差が年金の累積受取額にどのように影響するかもお話ししておきます。

年齢差がゼロの場合は、もともと「加給年金」を受け取れません。（配偶者と同時期に配偶者のほうも年金を受け取れからです）
もし配偶者が20歳年下だとすると、85歳の時点では、加給年金がなくて繰り下げもしない場合の累積受取額は2383万円です。
20歳の年齢差があって繰り下げ受給すると累積受取額は3201万円になります。
その差は818万円(約34%)も多くなります。　あ、ごっつぁんです～（_O_）（ぺこり）（笑）。

[2019年5月12日の追記]

日経マネーの2019年6月号を書店で立ち読みしました。
「特集２　年金の一番得するもらい方」が、とてもよくまとまっている記事だと思います。

内容は以下の通りです。
・年金の一番得するもらい方　現役時代から知っておきたい
・受給開始年齢引き上げはある？ 年金の最新動向を押さえよう
・年代＆働き方別にもらえる年金額を予測
　ライフスタイルで差がつく 「６５歳時点の年金・月額」
・見込み年金額が分かれば的確に人生設計が描ける 「ねんきんネット」 を活用しよう
・年金の繰り上げ ・ 繰り下げのメリットとデメリットを知る
　受給開始は６０～７０歳の範囲で選択可能
・お得な受給開始タイミングを検証！ 生涯受給額＆手取り額も要チェック
・働き方を工夫すれば年金は増やせる！ 「６８歳まで働き受給繰り下げ」 が王道？
・年金受給時期と仕事のバランス　お金のプロ３人が語る

(785) またワイシャツのポケットをボールペンで汚してしまった。

(785) またワイシャツのポケットをボールペンで汚してしまった。

以前にもシェーファーのボールペンのことをお話ししたことがありました。

今回、またワイシャツのポケットを汚してしまったので、ワイシャツのポケットを汚さないシェーファーボールペンのことと、代替リフィルのことを再度お話しします。

先日、「無印良品」の商品棚で、ちょっとデザインがよいボールペンを見かけて、購入しました。
下の写真の中で、右から2番目の白いボールペンです。

価格が安価で、デザインは私の好みに合致しています。水性ボールペンとしての書き味も悪くないです。
それで、このボールペンを数日間使っていたのですが、ついうっかりして、ボールペンの先端が出ているままでワイシャツの胸ポケットに差してしまいました。

気が付いたときにはすでに後の祭り、ワイシャツのポケットを汚してしまいました。こういうことがあると、それをきっかけにして、やっぱり旧型のシェーファーのボールペンはよくできていたなぁと思い出します。

シェーファーのボールペンは何本も何本ももっているのですが、また、1本ヤクオフで落札しました。写真の一番右側の金色のボールペンです。キズがほとんどない美品で気に入りました。

美品ではありますが、リフィルのインクは固まってしまってまったく書けませんので、Amazonで安価な代替用リフィルを購入しました。

購入したボールペンリフィルは、シェーファー用ではなくパーカーようのリフィルなので、以前にお話ししたようにニッパーで上端をカットして使います。

現物合わせでカットするのですが、少し短くカットしてしまったので微調整が必要です。たまたま手元にあったボール紙を丸く切って、セロハンテープでリフィル上端に固定して使うことにしました。

リフィルの上端は、ジャストの長さにカットできればよいのですが、多少短くなってしまったら、このような方法で長さを調節するようにしています。

今回の記事は、下記の記事の続編です。

(315)お気に入りのボールペン：シェーファー旧型
http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2008/12/315-ef03-1.html

(471)シェーファーボールペンの代替リフィル
http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2010/07/post-4038.html

(784)クレジットカードの管理と旅行保険

 (784)クレジットカードの管理と旅行保険

東洋経済ONLINE のサイトに「クレカ付帯保険で海外旅行する人の見落とし点」「
10連休目前！保険はやっぱり必要なのか」という記事が掲載されていました。
サイトの2ページ目には「補償内容の一覧表」を作るとよい、と書いてあります。
https://toyokeizai.net/articles/-/273947?page=2

そこで、私がしているクレジットカードの管理方法のことをお話しします。

今まで使っていたカードが期限切れで新しいのクレジットカードが送られてきた場合も、新しく入会したクレジットカードが送られてきた場合も、やり方としてはおなじです。

 カードが送られてきた封筒の表面に到着日を記入して、将来参照する可能性のある書類だけを残して雑多な案内書類は捨ててしまいます。
カード自体は持ち歩くポーチなどに収納しますが、配送された封筒は到着日順に保存場所に収納します。

200LX上に残しておく記録のことです。

住所録(AdressBook)にクレジットカードの項目を作ってあります。
そこに、到着日順にカードの情報を記入しています。更新のカードの場合は、カード番号などは引き継いでいますから、必要な項目はコピーするだけです。更新された情報は上書きしておく必要があります。

  Lotus123でもクレジットカード一覧表を作ってあります。というのは、どんな目的で何枚のカードを保有しているか、有効期限はいつまでか？還元率は何％だったか、旅行保険はついているか？保険の限度額はいくらだったか？など、個々のカードの固有情報を記憶しているわけではないからです。一覧表になっていれば一目瞭然です。

Lotus123への記入は、住所録(AdressBook)に入力した情報をクリップボード経由でコピーするだけで済んでしまいます。

この一覧表を見なおすのは、海外旅行に出かける前に保険の限度額を確認するためのことが多いです。そのため、一覧表に記入してある項目は、上記の東洋経済ONLINE のサイトの項目と同じような項目になっています。

私が海外旅行をするときには、、クレジットカードの付帯保険だけではなく、追加で保険会社の旅行保険をかけることが多いです。そのばあいは免責金額を大きくして、なるべく保険費用を軽減するようにしています。

海外旅行保険というのは、保険金を受け取る可能性は非常に低くて、万が一の場合は高額支払いになるという性質の損害保険です。そういう性質を考えて、掛け金と支払保険金の比率が大きくなるように調整しています。

 2018年12月15日付の日経新聞にも「海外旅行保険、安く早く」という記事が掲載されていました。まとめ記事なのでとても参考になりました。

P.S. やはりマヌケなレイアウトから脱却できません。図の右側に文字を持ってくることができないです。
読みにくくて申し訳ありませんが、ニフティブログの仕様ですのでご寛恕ください。

(783) Windows パソコンでotus1-2-3のwk1ファイルを読み込みたい。その２

(783) Windows パソコンでotus1-2-3のwk1ファイルを読み込みたい。その２

以前に、「(723) Windows パソコンにlotus1-2-3のwk1ファイルを読み込みたい」で200LXで作成したLotus123のwk1ファイルをWindowsパソコンに読み込ませたり、編集させることをお話ししました。

今回は、もう少し詳しくお話ししようと思います。

私のノートパソコンに（Windows 8.1）には、Lotus123(2001年最終版)をインストールしてあります。このLotus123で作成したwk1ファイルは、200LXで読み込むことができます。

ところが、逆に、200LXで作成した wk1 ファイル をWindows上のLotus123で読み込むことができません。XPとか、以前のバージョンのWindowsでは読み込むことができたのに、最新のWindowsでは読み込むことができなくなりました。
読み込ませようとすると、「Lotus 1-2-3 Applicattion は動作を停止しました」と表示されてしまいます。

私は、表集計アプリケーションとして、200LX上のLotus123ばかり使っていて、Excelの操作体系に慣れることができないのでとても不便なんです。（苦笑）

私としては、200LX上のWK1ファイルをWindows上のLotus123で使いたいですし、逆にWindos上のLotus123で作ったファイルを200LX上のLotus123で使いたいのです。

上記のことをまとめると、

〇　Windows 8.1(Lotus123)  → wk1 ファイル →   HP200LX

×　HP200LX   →   wk1 ファイル →   Windows 8.1(Lotus123)

ということです。

今回の話は、

〇　HP200LX   →   wk1 ファイル →   Open office (Windows 8.1)   →   xls (excel 97/2000) ファイル   →   Lotus123 (Windows 8.1)

という方法・手順についてです。

「(723) Windows パソコンに lotus1-2-3 の wk1 ファイルを読み込みたい」でお話ししたように、Open office を使えば、200LXで作成した Lotus123 の wk1 ファイルを Windows パソコンに読み込ませることができます。その続きと詳しい手順をお話しします。  左図は200LXの
画面キャプチャです。この単純なファイルで説明しましょう。

(1)　HP200LX   →   wk1 ファイル →   Open office の「表計算ドキュメント」に読み込ませる手順です。

　Open office で
読み込むときに文字種を聞かれます。文字種を「日本語(Shift-JIS)」と指定して読み込ませないと、文字化けしてしまいます。
　正常に読み込まれば、Lotus123の＠計算式は自動的に（Excel方式に）変換されます。

　問題は、Open office 上のシートをLtous123 に持っていくことです。

　そのためには、

　(2)　Open office のファイルを「excel 97/2000(.xls)」形式で保存します。

このxls形式で保存した
ファイルなら Windows 上の Lotus123 で開くことができます。
　＠計算式も

Excel 方式から Lotus123 形式に自動的に変換されるようです。

グラフも変換されるとうれしいのですが、グラフのデータは移行できません。

もうひとつの方法があります。

(2)'　Open office のファイルをCSVの日本語(Shift-JIS)形式で保存することです。

ただし、CSV形式で保存した段階で＠計算式は保存できませんので、保存されるのは文字と数字だけになります。

CSV形式のファイルは、200LX上の Lotus123 で読み込むことができます。（ファイル読み込みではなく、テキストファイル読み込みで読み込みます）

以上の方法を使うことで、200LX上の Lotus123 と、Windows 上の Lotus123 の間で、ファイルを共有することができるようになります。

Excel の操作体系に慣れている方なら、上記の(1)の方法でLotus123 のWK1ファイルを、Open office に読み込んで、Excelと同じように操作すればよいですね。

※　この項は、@nifty の新しいブログ投稿の手順でアップロードしています。

　表示・レイアウトに不具合があれば何回か修正するつもりです。

　いま、ブログを表示させてみたら、ひどいレイアウトです。

   右側の空白を詰めることができません。

　修正できないんです。

　こういう「仕様」なんですね。

　かなりの仕様改悪です。

   こんなレイアウトしかできないなんて、ヒドイですぅ～～（涙）

(782) google drive の追加容量を購入したのですが、また無料に戻しました。

(782) google drive の追加容量を購入したのですが、また無料に戻しました。

google mail をはじめとしてgoogleの機能を便利に使っています。
今年の1月ころに「保存容量が残りわずかです。空き容量を確保するか、追加容量を購入してください」という警告表示が出るようになりました。

googleは、一定の保存容量までは無料で使えますが、上限を超えると機能が停止されてしまいます。その上限は通常15ギガです。

自分が使っている保存容量を見てみたら、上限の15ギガを超えていましたので、さっそく google drive の不要なファイルを削除しました。でも15ギガ以内に抑えることがことはできませんでした。

便利に使っているgoogle ですから、ある程度の出費はしょうがないと考えて、有料の容量の最低量の100ギガを購入することにしました。費用は一ケ月あたり250円です。

私が gmail を使うようになったのは2007年1月ころからです。15ギガの容量以内で約12年使ってきていますから、この先も同じようなペースで google を使っていくとして、100ギガもあれば50年以上使っていけるはずでした。

ところが、100ギガの容量を購入してからたった2か月で、また「保存容量が残りわずかです。空き容量を確保するか、追加容量を購入してください」という警告表示が出てしまったのです。

「変だなぁ、、、」と思って、どれくらい使っているのかを調べてみたら、google storageで100ギガを超えていました。storage の内容はすべて自分が作ったファイルでしたが、クズファイルばかりでした。また、同じファイルが2～3個ありました。多いものでは、10個くらいもありました。

「こんなことでは、さらに容量をアップしたとしてもどうせすぐまた満杯になってしまうだろう」「この際、思い切ってgoogle drive のファイルは全部削除して、gmail　だけを使うようにしよう」と決断しました。

、、、ということで、以下は、どのようにして15ギガの範囲内にしてしまうか？という方法についてお話しします。

？ まず、 google での保存容量はどのようになっているか、を私の知る範囲でお話しします。

(1) 「現在のストレージ」を見てみると、3種類に分かれています。Google ドライブと、Gmail と、Google フォトです。

(2)　Google ドライブのファイルはすべて削除してしまいます。もし、クライドのファイル保存を使いたいなら、別の無料クラウドを使うことにします。
　Google フォトはすべて「高品質」にしておきます。「高品質」なら無限に保存しても容量にカウントされないからです。
　問題はGmail ですが、ビジネスでよっぽど大量のメールを保存しておくのでなければ、容量の上限には達しないと思います。

このようにすれば15ギガの範囲内に収まるハズですね。
でも、じつはそう簡単ではないのです。

ストレージの内容は、Google ドライブ、Gmail 、Google フォトのほかに、Storage と Trash という領域があります。
この２つがどのようなものなのか、本当のところは私は理解していません。
私が表面的に理解しているのは、Storage と Trash の両領域とも「ごみ箱」らしいということです（図の赤矢印）。

Storage が１段回目の「ごみ箱」で、 Trash が２段階目の「ごみ箱」と私はとらえています。
そして、両「ごみ箱」にあるファイルとも、容量にカウントされます。
ですから、ストレージの容量を減量させるには、両「ごみ箱」とも、中にあるファイルを削除してしまう必要があるのです。

ちょっとやっかいなのが、Storage 領域にあるファイルを削除すると、ファイルはTrash に移動するだけということです。Trash 内のファイルはまだ容量としてカウントされますので、さらに「ごみ箱(Trash)を空にする」という操作が必要です。ごみ箱が空になることで、カウントされる Storage の数字がやっと小さくなります。

ここで注意が必要なのは、カウントされた容量が正確に表示されるまで約1日かかることです。ごみ箱を空にしたからといって、すぐにStorage の数字が小さくなるわけではないのです。
ということで、、、

(3)　Storage の中のファイルをできる限り削除します。一回に削除できるファイル数に上限があるようです。上限は1000ファイルくらいのようです。

(4)　Storage で削除したファイルは Trash に移動しますから、今度は Trash で「ごみ箱を空にする」という処理をします。

Storage の中にファイルがいくつ入っているかはどこにも表示されません。私の場合、数万のファイルが入っていたのだろうと思います。

結果的には、(3)と(4)を何十回と繰り返しました。そして数日かけて、 Storage と Trash のファイルをゼロにすることができました。

とうぜん、毎月250円の「追加容量の購入」は、、、
解約しました。＼^o^／＼^o^／

※　ご注意

上記(3)のファイル削除の方法と、(4)の「ごみ箱を空にする」という処理の方法は、google で調べればすぐにわかると思います。
そのため、本文では具体的な処理方法について言及しませんでした。

今後もGoogleドライブをゼロに保つためには、自分が使うすべてのパソコンから google drive をアンインストールしてしまいます。 google drive が残っていると、パソコン上のファイルを自動的にバックアップしたりして、また、 google drive の容量が増えていく可能性が高いと思います。

(781) 200LX内蔵のTVMとLotus123でローン返済表を作る

(781) 200LX内蔵のTVMとLotus123でローン返済表を作る

「(777) 大阪で所有している賃貸マンションの売却シミュレーション」を書いているとき、「あ、そうだ。HP200LXのTVM (Time Value for Maney )と Lotus123 を組み合わせて使うと、簡単にローン返済表を作れることを書いておかなければ」と思いました。
http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2019/01/777-cb4a-1.html

以前にもローン返済表の作り方をお話したことがあるような気がしています。「(762) ファイナンス番外編. 200LXを最強の住宅ローン計算機に」でお話ししたのでした。http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2018/09/762-200lx-8474.html
また、200LXのユーザー・ガイド(14-13)にもやり方が掲載されています。マニュアルどおりにやってみれば簡単なのですが、ここでもう一度説明しておきます。

200LXのTVMを使って、何回もローン計算をしていると、自然に「貨幣価値の時間的変化」の考え方が身につきます。この考え方こそがファイナンス理論の中核です。ファイナンス関連の本を読むよりも先に、200LXのTVMで何回もローン計算をしてみるのが、ファイナンスの考え方を身につける最短の道だろうと私は考えています。

さて、今回の手順ですが、、、、

(1)200LXでTVMの画面を開きます。もし、数字が入力されている場合は、[menu]→[c]→[d]や、[menu]→[c]→[s]などでclearしておきます。
今回は、例として、年利2.5%で、25年返済、の条件で、2500万円の元利均等ローンの計算をしてみます。一ヶ月あたりの返済額はすぐに計算できます。

手順は、
1.　2.5と入力して[F7]を押し、
2.　25と入力して[shift]+[F6]を押し、
3.　2500と入力して[F8]を押します。
4.　一ヶ月あたりの返済額を計算するには[F9]を押します。

これで上の画面を得ることができます。一ケ月の返済額が11万2200円ということです。
マイナス記号がついているのは、自分のフトコロからお金が出ていくということです。(フトコロに入ってくる金額はプラス記号をつけることで区別します)

次に、返済表を作る手順です。

(2)画面はそのままにしておいて、[123]キーを押して、Lotus123を起動させます。
カーソルが[A1]にあることを確認して、[+-*/」のキーを押してTVM画面（上図の画面）に戻ります。

(3)[F2](amort)を押します。[F10]に[1-2-3]という表示が出ますので、[F10]を押します。

(4)カーソルが[A1]にあることを確認して、[Enter]キーを押します。
すると、TVMの画面に戻って、「Lotus123とリンクされた」というような表示が1秒間くらい画面に表示されます。

これで、返済一覧表を出力する準備ができました。

(5)[F2](Go)を Remaining balance の項がゼロ近くになるまで(25回)押します。

ほとんどゼロになったら、Lotus123とのリンクを切るために、[F10](1-2-3)を押します。

返済表が作られているはずなので[123]キーを押して、Lotes123に返済表が出来上がっていることを確認します。

この画面は[Fn+space]を押して画面をzoomしたところです。広い範囲の表示になって全体を見渡せます。

一行目に書いてある文字は、Group:年度、BAL:元本、PRIN:元本の返済分、INT:金利分、ACCUM:金利分の累積、#pmts:年度に何回の返済をしたか、I%YR:年利、PMT:一ケ月あたりの返済額、です。

この表は、年度ごとの返済の一覧表です。ですから、25年返済なら25行の返済表です。
もちろん、一ケ月ごとの返済表も作れるのですが、融資実行から何日目から第一回の返済が始まるかなどによって返済額の端数が変わってきます。

一ケ月の返済の日(25日とか30日とか)によっても変わってくるかもしれません。
そういうことで、ローン会社からもらう返済表と一円単位まで一致させる返済表を作るのは簡単ではないかもしれません。

(780) 日誌記録から必要な情報を検索する。

(780) 日誌記録から必要な情報を検索する。

今回、大阪の「住吉公園」のマンションを売却することにしました（（777）～(779)を参照してください）が、取扱いの不動産屋さんから、「今まで（25年間）の設備の補修状況がわかると丁寧に扱っていたと、買い主にアピールできる」と言われました。

「住吉公園」関連の事柄なら簡単にリストアップできます。私の30年間の日誌を「住吉公園」という語でgrep検索すればいいだけのことです。

デジタルテキストで日誌を書くこと最大の利点は検索できることです。記録がいくら膨大であろうともほとんど一瞬にして、目的の記録を探し出すことができます。紙に書いた日誌だと、その記録が大量になればなるほど、目的の情報を探すのに時間がかかるのと対照的です。

記録しておくということは、紙ベースのアナログ記録にしても、パソコン上のデジタル記録にしても、あとになってからその記録を参照することが目的のはずです。それなのに紙ベースの記録のほうは、記録が大量になればなるほど探しにくくなるというのは皮肉なものです。

200LXでの文字列「検索」のことは、以前に(645)～(648)でお話したことがあります。「(645)HP200LX での文字列「検索」-- 序章」では、Ａ.「子どもの潮干狩り」方式とＢ.「漁師のジョレン（鋤簾）」方式ということでお話ししました。

過去の膨大な記録の中から、目的とする多数の情報を一気に見つけ出すのは、Ａ．方式では無理です。ひとつひとつ見つけ出していったら膨大な時間がかかってしまう。Ｂ．方式でなら一挙には見つけ出すことができます。Ｂ．方式なら検索語を含んだ記録をすべて集めることができますから、その中からさらに不要な記録を削除して必要な記録だけに整理します。

実際に、「住吉公園」という語で検索したのがこのファイルです。「1ALL-IZ.TXT」をダウンロード

不要な記録も含んでいますので、今回の売却処分に役に立つかもしれない記録だけを残して整理したものを、検索の例としてこの項の末尾に添付しておきました。

このように、日誌をデジタル記録で残しておけば、記録がいくら膨大になろうとも、一度にすべての必要な記録を見つけ出すことができるという利点があります。

ayatiさんの「こばこのひみつ」で、日誌記録のことを、「タイムスタンプ付き即時メモです。それもテキストファイルで保存するものです」と書いていました。GeminiPDAでライフログ（タイムスタンプ付き即時メモ）http://ayati.cocolog-nifty.com/blog/2019/01/gaminipda-251f.html

ayatiさんも日誌記録の形式は、私と同じように、「日時」「記録項目」を一行に書いているのですね。
私も、この方式がもっとも単純で扱いやすいと考えています。ただ、私の場合は別の機種に移るつもりはなくて、今後もえんえんと200LXを使っていくつもりでいます。

抽出した日誌の例として、住吉公園マンション関係の記録を以下に添付しておきます。（個人情報は削除してあります）

=====================

03/02/14 住吉公園のマンションのガス湯沸器が故障したとのこと。11,5164円.家賃から引かれることになる。
04/11/08 マンション住吉公園のコンロ交換.１６万円くらい.不動産屋に電話確認した。
08/03/21 マンション住吉公園.賃料改訂60000円.
08/03/26 建物管理からマンション住吉公園の家賃値下げの連絡が来ている.現在74800→60000にしたいという.(2/07/2008)
11/10/11 マンション住吉公園.ドアクローザー故障で55650円かかるとのこと.
11/11/04 住吉公園のマンションの損害保険.保険金額615万円１年分保険料6460円
12/04/07 マンション住吉公園の修繕費17324円の領収書が届いた.
14/03/15 住吉公園の修理代の領収書が届きました。３万円です。
14/04/10 住吉公園マンションの修繕が必要とのこと.95148円
14/05/15 住吉公園のマンションの押入などの修理代金95148円の領収書が届いた.不動産屋から
14/06/19 住吉公園の水道料金の請求が来ました。不動産屋に処理を頼みました。ファックスしました。▽居住者退去とのこと。
14/09/29 1住吉公園.マンション修理5000円.不動産屋
15/10/14 5...... \解約通知を出す.(1)和歌山紀伊、(2)住吉公園(10/06/2015)
16/02/02 住吉公園のキッチンガスコンロ故障修理代金8532円.家賃振込みから相殺.(税)
16/05/09 不動産屋からキーと契約書が送られてきました.住吉公園

(779) 現物投資用不動産(マンション)とREITを比べてみる。

(779) 現物投資用不動産(マンション)とREITを比べてみる。

「(777) 大阪で所有している賃貸マンションの売却シミュレーション」で、「あとで、 REIT を買う場合の想定利率を入力する、もう一つの「←」矢印のこともお話しましょう」と書きました。

当該マンションの売却が終わったら、その資金で REIT を買うつもりでいます。そのため、現物の投資用不動産(マンション)の投資と、REITへの投資とをくらべて考えてみます。

現物不動産とREITは同じように不動産関連の投資ではありますが、証券化されたREITは現物不動産とは大きく異なります。性質が違う投資をどちらが有利とくらべてもあんまり意味がないと思いますから、ここでは価値の増減だけを考えます。

現在（1月18日 ）のJ-REITの平均分配金利回りは 4.07% で、いちばん利回りが高い銘柄は6%台後半です。まぁ、利回りが高めの銘柄に平均的に投資すると、6.5%くらいになります。

そこで、平均利回りを6.5%としてREITに投資する場合と、当該マンションを売らずにマンション投資を続けていく場合の資産の増え方を比べてみてみます。

(A)当該マンション投資は、売却するとしたら1100万円、ローン残高522万円、家賃は現行の6.8万円と設定しておきます。REITに投資できるのは、売却価格の1100万円からローンを返済した618万円です。じっさいには不動産の売却手数料などがかかりますから、手元には600万円以下ですね。でも現実不動産のほうも設備の費用などがかかりますから想定よりも利益は低くなります。

先に、当該不動産投資を続ける場合の資産の増加をグラフ化します。現時点の資産は600万円くらいで、10年後に1000万円くらいです。

(B)REITの投資は投資信託よりも債券投資に似ています。株の配当金や債権のクーポンのように「分配金」を受け取ります。ですから利回りっていうのは分配金利回りのことです。配当やクーポンや分配金は定期預金のように「単利」ですね。しかし、分配金を再投資すれば、現物不動産の「単利」的な資産増加と違って、「複利」的に資産が増えます。

そこで、上記の6.5%の利回りを「単利」と「複利」の両方で計算してみます。(黒く塗ってある部分)

図のグラフで、上向きになっていく一番上のグラフ線が「複利」計算の場合です。
いちばん下の直線がREITの「単利」計算で、真ん中のグラフ線が当該不動産の場合です。

こうして比べてみると、この先10年間くらいでは、3者ともあんまり違いがないですね。

違いが出てくるとしたら、現物不動産にしてもREITにしても、景気の波の上下でしょう。

ただ、現金化しやすいかどうかということを考えると、だんぜんREITのほうに軍配があがるでしょう。

(778) 大阪の中古マンションは売り時でしょうか？

(778) 大阪の中古マンションは売り時でしょうか？

前項では、私が所有している賃貸マンションについて、売却シミュレーションを作成しました。
今回は、「いまは中古マンションの売り時なのか？」を考えます。

「大阪　中古マンション　市況」というキーワードで、google検索してみました。現状を報告するサイトがいくつもあります。

たとえば、、、

(１)「大阪の不動産はバブルなのか？ええ、大阪市のマンションがバブっています」（2018/08/20）
https://iqra-channel.com/osaka-city-mansion-bubble
このサイトでは、「
戸建を含めた大阪の不動産がバブっているのではなく、全体的に見て大阪市のマンションがバブっているといえる」と、グラフ付きで説明しています。

(２)　「市況トレンド 2018 年 7～9 月期の近畿圏市場 - 近畿レインズ」
www.kinkireins.or.jp/rte/shikyo-1/shikyo-zenpen.pdf

こちらのサイトでも、「成約価格は大阪市が12期連続、兵庫県他は11期連続で前年比プラスとなり、大阪市と大阪府北部、神戸市、兵庫県他、和歌山県の平均価格は、7～9期としては2000年以降で最も高い水準となった」と、説明しています。

このようなサイト記事を読むと、大阪圏はバブルのように価格が上昇している地域で、いまが「売り時」であることがわかります。

「大阪のマンションは、いつ売ったらいいの？」「今でしょ」という感じでしょうか。(笑)

上で示したようなグラフを見ると、不動産投資というのは不動産価格が比較的安い時に購入して、賃貸(家賃)収入でコツコツ利益を上げながら、不動産価格が高騰した時に売りぬくことで大きな利益を得る、という投資法であることがよくわかります。

このような不動産投資が可能である対象物件は、おそらくファミリータイプのマンションと、大規模な事業用物件なのだろうとおもいます。
私の場合、大型物件には手が届きませんから、「(688)ワンルームマンション投資はくれぐれも気を付けてください」でお話ししたようにファミリータイプのマンションを対象にするしかないだろうと考えています。http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2016/10/688-0105.html

ここでは、「ファミリータイプのマンションは、ワンルームマンションと違って、収益不動産という側面のほかに、実需の不動産という面があります」「つまり、ひとつのファミリーマンションに対して、二つの（金銭的）価値観で評価されるということになります」
「そういうことで、ファミリータイプのマンションは、価格が下がって収益性が高いときに購入して、価格が上がって収益性が下がったときに売ることで、今回私が売却したようにキャピタルゲインを得ることができます」とお話ししました。

ファミリータイプのマンションを投資対象にするのは面白い投資法ではありますが、入居者が居住している賃貸中の物件として売却すると、きょくたんに安くしか売れないというのが、ちょっと難点だと思います。

(777) 大阪で所有している賃貸マンションの売却シミュレーション

(777) 大阪で所有している賃貸マンションの売却シミュレーション

今回は、私が大阪で所有している賃貸マンションの売却を検討しているので、それについてのお話しいたします。
管理を頼んでいる不動産屋さんから、今年の2月28日までに入居者が退去するという連絡が入りました。
そこで、賃貸を続けるのと、売却するのとでどちらが有利かを検討する必要が出てきました。

HP200LXに搭載されている金融電卓の中のTVM (Time Value for Maney )を使うと、ローンの詳しい計算が手軽にできることはご存じのとおりです。さらに、表集計アプリケーションであるLotus123が搭載されていますから、いろいろシミュレーションして結果をグラフ化して検討することができます。

いままでも、「(682)マンション投資で利益がでる（稀な）例」　や、「(684)マンション投資のこと。今は不動産バブルの状態か」
「(688)ワンルームマンション投資はくれぐれも気を付けてください」
「(694)不動産投資のご注意と、人生設計の絶対公式についての補足」
などでお話ししていますので、そちらの記事も参考にしてください。

今回は、賃貸を続けるか、売却してしまうか、あるいは資金を REIT に投資するか、などを検討したいので、新しいシミュレーション表を作りました。「20190124.LZH」をダウンロード

その画面を見ながらお話ししましょう。

画面の上半分左側１／４に、当該マンションに関する数字を記入するようにしてあります。
「想定売却価格」「「現在のローン残高」「購入した時の価格」「確定申告の期末簿価」などです。

そのすぐ下に、「現在の家賃」「管理費」「ローンの返済額」「返済の金利分」「年間の固定資産税」などを記入してあります。

右上のほうには、アパートローンに関する数字を記入してあります。

これらの数字の中で、今回シミュレーションするのに重要な数字は、「←」矢印をつけてある、「売却の想定価格」と「賃貸を続ける場合の家賃収入」です。

住宅ローンを組めば返済金額などはそのまま何十年も続きますし、マンション管理費や固定資産税などもほとんど変わらずにず~っと続きます。

他方、変化する要素のおもなものは、家賃の価格変動と、修繕費などの必要な経費ですね。
今回は、その変動に加えて、いくらぐらいで売却できるかという金額がシミュレーションの対象になります。それで「←」矢印をつけてあるわけです。（あとで、 REIT を買う場合の想定利率を入力する、もう一つの「←」矢印のこともお話しましょう）

あ、そうだ。HP200LXのTVM (Time Value for Maney )と Lotus123 を組み合わせて使うと、簡単にローン返済表を作れることはご存知だと思います。いちおう、次の記事で説明しましょうか。
ローンが絡んだシミュレーション計算をするときに、200LXが作ってくれる返済表をベースにして計算するのが計算しやすいです。今回のシミュレーションも、金融電卓とLotus123が作るローン返済表をベースにして考えています。

そういうことで、画面の下半分は200LXのローン返済表を活用する形で作ってあるわけです。

Aの行は年齢を入力するようにしています。Bの行は西暦です。Cは年間の家賃収入を自動計算、Dは管理費と固定資産税を自動計算、Eはローン返済金額を自動計算。すると、年間の収支が計算できますので、Fの行で自動計算しています。Gの行では（あんまり意味がありませんが）ローン返済のうちの利子分の還付を計算しています）

Hの行で、前年までの収支とその年の収支を累積して計算しています。Iの行では、売却想定価格から毎年1%ずつ売却価格が下がると考えて自動計算しています。後述するように市況によって中古マンションの価格が大きく変動します。経年変化による価格の下落はわずかです。
Jの行の数字は、200LXが作ったローン返済表から手作業でコピーしたローン残高を記入しました。

最終的には、 K の行の数字を得たかったのです。

Kの行の数字は、その年に、ローンを返済してマンションを売却した場合に、手残りがいくらになるかを計算しています。ここでは、税金を考慮していません。

マンションを売却した場合の手残り(Kの行の数字)をグラフ化してみます。このときの条件は、売却想定価格を1100万円、家賃を7万円、マンション管理費は2.2万円、ローン返済額は8.6万円、固定資産税6.9万円です。

グラフでは、今の時点で売却処分すると600万円程度の手残りになることがわかります。10年後は1040万円くらいです。このマンションを保有している価値としては、平均すると年間で44万円くらいずつ増えていくということです。

シミュレーションが目的ですから、条件を変えてみます。売却価格を700万円とにします。家賃を6.5万円としてみます。すると現時点で処分した場合は、200万円の手残りで、10年後の価値は600万円です。年間で40万円ずつ価値が増加していく計算です。

賃貸住宅の家賃は価格硬直性がありますから、あまり大きくは変わらないものです。

今回、1100万円で売却処分できるか、あるいは700万円くらいでしか売れないのかで、手残りが大きく変わってくることがよくわかります。いったい、いくらぐらいで売れるものなのでしょうか？　

そもそも、現在は中古マンションの売り時なのでしょうか？　それとも売り時ではなく買い時なのでしょうか？　次の項で考察することにします。