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2007年4月28日 (土)

(84)投資用マンションの損益シミュレーション 1

200LXには、表集計ソフトの「lotus123」が入っていることは、ご存知のとおりです。

また、HP19BIIの後継機種としての性格から、「金融電卓」機能が装備されているのも、ご存知だと思います。

私は、金融電卓機能のうち、とくにTime Value of Money (TVM)の機能をよく使います。これは、ひとことで言ってしまうと、ローン計算プログラムですね。

HP95/100/200LXでは、このlotus123とTVMが関連するようになっています。このこともひとことで言うと、かんたんにlotus123の上に「返済一覧表」を作ることができるということです。

ところで、表題の「投資・節税用のマンションの損益シミュレーション」についてですが、(1)私が現在出版されている書籍を大型書店で調べても、(2)Amazonで当該書籍がないかを調べても、(3)インターネットでEXCELなどの集計表がアップされていないかをチェックしてみても、どうやって探しても、長期にわたる損益シュミレーションを探し出すことができませんでした。

そこで仕方なく、自分自身で、200LX上の金融電卓とlotus123を組み合わせて、精密なシュミレーション表を作りました。

いろいろシミュレーションしてみると、給与生活者が投資用不動産で利益を上げるには、いくつかの要素があることがはっきりわかりました。当然のことですが、まずは、(a)購入金額と賃貸家賃の問題、つまり「利回り」です。家賃に比較して高額な物件を購入したら、もちろん利益を得られません。

そのほかに重要なことは、(b)給与所得の税率です。税率が高いほど、赤字のときの還付が多いのですが、逆に黒字の時の納税額が多くなります。ですから、高額の給与を受け取っているときに赤字で、退職などで給与を受け取らなくなったころに税率が低くなるように設定すれば、効率のよい投資になるということです。

(c)ローンの利率は気になるところですが、利子分は経費になりますので、利率が多少高くても、あまり投資効率には影響しません。

あとは、(d)減価償却の問題があります。中古の投資用不動産を購入するか、新築の不動産を購入するかで、減価償却費用が大幅に違ってきます。また、木造のアパートなどと、鉄筋のマンションとでも減価償却が大幅に違います。

投資用マンションについてのj評価について、販売業者は「節税になるし儲かる」といいます。一方で、「損するばかりで儲かるはずがない」という人もいます。その両方の意見があるのですが、どちらの人たちも、実際にシミュレーションして、実例を提示して議論しているのを見たことがありません。

どちら側の言い分も、正確に計算してのことを言っていないのです。そういうことで、長期にわたる「投資・節税用の不動産の損益シミュレーション」をしてみるのは、重要なことだと思います。

ある方の例を、この下に解説します。

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1400万円の築5年のマンション。
5年間入居者が途切れていないという優良物件。
頭金100万円を自己負担して1300万円を3%30年ローンでマンション業者が連れてきた銀行から借り入れ。
当初の家賃保証は62000円。ローンの支払いが月々55000円弱。固定資産税が60000円程度。
で収支は月7000円、年84000円のプラスで、かつ確定申告で30万円程度の所得税の節税と15万程度の住民税の節税効果アリ。

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というケースです。

長くなりますので、次の投稿に続きます。

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