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インターネットで不動産投資のシミュレーションについて検索していたら、以下のような書き込みを見つけました。

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「 不動産投資のシュミレーション 」

こんにちわ
私は不動産投資に関心が有るサラリーマンです
この種の情報を求めていろんなＷＥＢをみていますが不動産投資をした場合のトータルな（所得税、住民税まで計算した）数字が入った（エクセル等で作成した）シュミレーションって公開されているＷＥＢ見たことがありません
（利回り的に損益分岐点は何％がめあすなのか？）
　私を含めほとんどの方がここが気になっているのでは？
貴ＷＥＢは不動産投資についての投稿が多そうですがそんな資料ありませんでしょうか？
（どう計算すればいいのでしょうか？）
例えば私は年収１０００万円、妻（専業主婦）、子供１人（中学生）のサラリーマン（４５歳）が築１０年の１Ｒ５戸への投資として以下の条件で毎年の収支、支払いが終わる１０年間、その 後の１０年計２０年くらいの累計のシュミレーション（所得税、住民税まで計算した）していただけると幸いです

条件
頭金５００万円
物件価格２５００万円
（５００万円の中古マンション５戸、建物：土地＝6：4）
仲介手数料１０５万円
登記費用１２０万円
借入金２０００万円
金利：変動２．４％
返済方法：元利均等　１０年返済
賃貸収入　５万円Ｘ５戸＝２５万円／月
管理費　０．８万円Ｘ５戸＝４万円／月
修繕積立金　０．２万円Ｘ５戸＝１万円/月
不動産取得税　２０万円Ｘ５戸＝１００万円
固定資産税　５万円Ｘ５戸＝２５万円／年
入居率　９０％と仮定　
以上です

築１０年のマンションで１０年、２０年後は修繕積立金
では足らない大規模修繕の一時徴収も考えられますがその金額はわからないので書いていません
以上の条件を設定してみましたが、設定し忘れている条件がありましたら付け加えてシュミレーションしてみてください
よろしくご教授のほどお願い申し上げます

M.Y. さん / 静岡県
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Ｍ.Ｙ.様　ご解答が遅くなりまして申し訳ありません。
シュミレーションって公開されているＷＥＢ見たことがないのは不動産投資の場合先ず物件アリキだからです。

購入物件、予定物件が出てからでないとシュミレーションはできません。
税金も国税、地方税、市町村税等色々あるわけで物件の固定資産評価が出なければ税額は出ません。

建物減価償却も物件が定まらなければ答えようがありません。
Ｍ.Ｙ.様　が求めていた答えにならなくて申し訳ありませんが先ず物件を決めてからシュミレーションしましょう。
物件利回りはネット１０％以上であればよいと思います。

○崎　○司 / 宅地建物取引主任者　
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この回答者は、「購入物件、予定物件が出てからでないとシュミレーションはできません」と書いていますが、どうして、「自分にはシミュレーションができない」と素直に言わないんでしょう。

これだけの情報があれば、シミュレーションできるじゃないですか！

やってみましょう

（図１）TVMに、「借入金２０００万円、金利：変動２．４％、元利均等　１０年返済」の条件を入れてlotus123に一覧表を作ります。
毎月の返済は、18万7000円になりますね。
取得税・固定資産税とか、収入・支出の数字、土地建物比率、登記費用・仲介手数料をこの表に記入します。
躯体と設備の比率は書いてありませんので、65対35と一般的な比率に設定します。

（図２）頭金500万円とのことですが、諸費用がかかりますので、初年度に826.5万円使ってしまっています。（図の右上の「初年度投資」の項目）
初年度にかかっている経費は、税金の還付がありますから、所得税と住民税を含めて、８９万円還付されます。（「税金」の項目）
しかし、還付されるのは初年度だけで、２年目からは利益がでますので税金を納めます。２年目の税金は１３万円納めることになって、キャッシュフローはマイナス54万円です。
そして、ローンを返済している１０年間は、６０万円から８０万円くらいのキャッシュフローのマイナスが続きます。一ヶ月５ー６万円の持ち出しが続くということです。

（図３）ローン返済が終了する１１年目からは、一転してキャッシュフローがプラスになります。税金は所得税と住民税とあわせて４０万円くらい納めますが、それでも１４０万円くらいの収入になります。
　しかし、それまで投資した資金が回収されるのは、この不動産投資を始めてから２３年目からです。もちろん、含み資産は増えているのですが、キャッシュベースで見たときには２２年間はマイナスということです。
　このマンションを売却したらいくらになるかも一番右から２万目の列にいちおう予想してあります。初年度は買値の９０％の価値で、それ以降毎年２％づつ安くなると設定してあります。（これは、物件によって大幅に違ってくるのですが、、、）
　その予想価格で２２年目に売却したとすると、手元に３３５０万円残ることになります。

（図４）初年度に826.5万円投資して、22年目に3350万円を得るとしたら、利回りはいくらになるのでしょうか？
　再度、TVMに戻って計算すると、利率は6.1％です。

（図５）　同じ方法で、表の30年目を見てみますと、4247万円です。TVMで計算すると、7.14％です。
　思ったよりも儲からないですね。

　ちなみに、ニュージーランドドルで銀行に預けたり、証券会社に預ければ、６ー７％の金利ですから、換金化しにくい不動産に投資した割には、このケースはあまり儲からない投資だと思います。