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2013年5月12日 (日)

(614)マンションを一軒買うことにしました(7/3)

(614)マンションを一軒買うことにしました(7/3)

マンションの集計計算をいろいろ検討しているうちに、利回りの良いマンションを見つけました。それでそのマンションを購入することにしましたので、経過をお話ししましょう。

私は、一棟もののアパートとか、ワンルームマンションとかを、専門業者経由で買うつもりはありません。専門業者はかなりの「利」を抜いて、投資家に販売するのだろうと考えているからです。

私の場合、通常の市場から、通常の不動産会社を経由して買います。
購入後のリフォームも、賃貸付けも、街の業者に頼むつもりです。
そのほうが割安になると考えるためです。

そこで、私が考えている不動産投資について、ざっとお話ししておきましょう。

I. 一棟もののアパート経営についてです。

一棟もののアパート経営の最大の利点は、オーナーがいろいろ手を入れることができることです。それによって資産価値を増すことができますし、入居者を募集したり、長く入居してもらうことができたりします。

オーナーの努力で、収益性を大きく変えることができると思います。
知り合いのオーナーをみると、こまめに見て回ってお掃除をしたり、修繕したりしています。けっこう時間と労力がとられています。

私にとってのアパート経営の欠点は、自分が手をかけるほどに時間がないということです。時間があれば、本業に使う方が時間あたりの収益性がずっと良いのです。

一般的には、アパート専門業者から購入することが多いと思います。でも、たぶん、そこで「利」を抜かれます。また、出口戦略の売却も専門業者経由になると思います。そして、売却時には業者に買い叩かれると思います。

結局は、ほとんど利益があがらないか、損を出して撤退することになると、想像しています。

Img_1200 今年の4月24日の日経新聞に、「不動産投資 汗かく大家」というタイトルの特集記事がありました。サブタイトルは「『自ら物件磨く覚悟』カギ」となっています。

Img_1203 特集の最後には、「成功者は100人に2、3人。通帳の残高だけに興味がある人は絶対に嫌になる」「個人で勝ち組になれるのは、」「汗をかく覚悟を持つ人に限られるだろう」とあります。

この記事によれば、アパート経営の不動産投資に乗り出した90%以上の人は、損して撤退しているということになりますね。

 

II. 次にワンルームマンション投資のことをお話しします。

この方式の最大の利点は、何室か保有することで、リスクを地域的に分散できることだと思います。また、初期投資額が少ないので、気軽に始められるのも利点だと思います。

しかし、銀行から3~4%の金利で融資をうけて経営するとして、それ以上の利回りで運営しなければ利益があがりません。新築のワンルームマンションで利益を得るのは、ほぼ無理です。

中古のワンルームマンションにしても、アパートと同じように、専門業者経由で購入して、専門業者経由で売却すれば、そこで大きく「利」を抜かれます。

それに、一棟もののアパートにしても、ワンルームマンションにしても、「利回り」で売買しますから、家賃が下がった売却時には、かなり買いたたかれるだろうと想像します。出口戦略として売却するのにも、市場はかなり小さいだろうと思っています。

 

(今回の経過)

III. そういうことで、私の場合は、ファミリータイプのマンションで不動産投資をします。
すべて自己責任で行いますので、不動産投資専門の業者からは距離を置いています。

(私にとって)いちばん身近な不動産サイトである「ヤフー不動産」で検索をかけてみました。

Img_1176 まずは、自分の住居がある神奈川県藤沢し周辺の「売り不動産」を見てみます。「藤沢駅」から上り下り数駅の範囲で、「売りマンション」を検索してみました。検索すると1285件ありました。


Img_1175 「駅から徒歩10分以内」「価格1000万円以内」という検索条件で探すと、44件ありました。私が購入できる物件があるとすれば、この44軒の中にあります。

もし、駅から10分以上離れていれば、入居者が少なくなると思います。
また、投資額が1000万円以上だと、私にとってのリスクが高くなりすぎてしまいます。

Img_1182 44軒の中から、ワンルームマンションを排除したいので、床面積の大きい順に検索したのがこの画面です。平塚市の築年の古いマンションが数軒あります。

賃貸マンションの家賃相場も、やはりYahoo不動産で調べることができます。平塚駅周辺では、7~11万円程度がもっとも層が厚いです。床面積では60m2から75m2くらいが多いです。

(611)でお話ししたマンションの購入も、そういうことで検討した物件でした。

IV. 今回、気まぐれに検索してみて、図の一番上に表示されている、90m2以上の床面積で900万円のマンションがあらたに売りに出されていました。この床面積だと13~15万円の月家賃をとれると思います。もし、家賃が15万円だとしたら、表面利回りで20%にもなります。

しかし、まぁ、それくらいの家賃を払える人は、ローンで自宅を買うことが多いですし、築年数の経過したマンションだと、そこまでの家賃はとれないでしょう。でも、9万円以上の家賃でしたら「12%ルール」上でOKです。このマンションは、実質利回りで10%は固いだろうと考えました。

この物件は、ゴールデンウィーク中に登録されていましたので、不動産屋が営業を再開してすぐに連絡をとって、その翌日には内部を見に行きました。

不動産屋の話では、引き合いがたくさん来ているとのことでした。当日も別のお客さんと同時に内覧することになるという連絡が来てました。

実際に内部を見せてもらうと、室内はけっこうきれいに使っていた様子です。その様子だとリフォームは100万円くらいでできるだろうと考えました。

投資効率とか収益計算は、(612)でお話しした 「Lotus 1-2-3 不動産投資シミュレーション」で、さんざん検討してあります。「このマンションなら利益が上がる!」と判断して、その場で購入の申し込みをしました。

幸い、私が一番乗りだったようで、購入に到りました。

その後、売り主と日程の調整で、来週の日曜日に購入契約を締結することになりました。
投資目的でよい不動産というのは、ほんとうに「千三つ」ですね。
それと、「これ!」と思う物件は、即断即決する必要がありますね。

今後のことは、シミュレーションどおりに行くのか、あるいは、問題が出てくるのか、このブログで随時お話しすることにしましょう。

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