無料ブログはココログ

« 2016年7月 | トップページ | 2016年10月 »

2016年8月30日 (火)

(683)折り畳み自転車と折り畳みリヤカー

(683)折り畳み自転車と折り畳みリヤカー

P1060756HP200LXの話題も前時代的な話題ですが、今回は別の面からの前時代的な話です(笑)。

私は6~7年前に2台の自家用車を処分してしまいました。それ以降、大型スクーターには乗るのですが、自動車を運転することはなくなりました。大きな荷物を運ぶときは、引っ越し屋さんに頼んだり、タクシーに乗せたりして運ぶしかありません。(赤帽運送というのがありますか)

今回、自宅の引っ越しと、事務所関係の大量の荷物の移動が重なったので、自分で荷物を運ぶために、折り畳みのアルミ製リヤカーを買いました。

なかなか便利な道具なので、ちょっとお話ししようという気になりました。

つい数日前に、空のプラスティックの衣装箱を事務所から4Kmくらい離れている自宅マンションに運びました。以前に、大型スクータの後部座席に同じような衣装箱を載せて運んだことがあるのですが、そのときは不安定な運び方になってしまって、運ぶのに苦労しました。

今回はリヤカーにプラスティック衣装箱を7つ載せて、自転車で引いて運んだのですが、とても軽快に運ぶことができました。

P1060767リヤカーというのはさすがに物を載せて運ぶ道具ですね。荷台の高さが物を載せやすいですし、バランスよく物を載せると、人力で引いても自転車で引いても荷物を楽に運べます。

P1060779この折り畳みの自転車(Brompton)は、函館にある別宅マンションで日常に使っていました。重さは15キロくらいですので、手荷物として飛行機で運びました。

P1060783ところで、私の事務所と自宅マンションは、東海道線で一駅(約4Km)離れています。通常は、電車で通勤していますが、自転車で移動することもあります。

自宅と事務所の間で、電車で折り畳み自転車を運ぶときは、ハンドキャリアーに乗せて運んでいます。

今回お話するリヤカーも、折り畳みができるアルミ製のリヤカーです。重さは12キロくらいです。

P1060788リヤカーを電車で運ぶときも、同じようにハンドキャリアーに乗せて運びます。
実際に運ぶときは、(駅員さんに注意されるのが面倒なので)シーツのような大きな布で包んでからキャリアーに乗せて運びます。

自転車もリヤカーも、電車に乗せて運ぶことができるというのは、都会の生活者にとって、非常に便利です。

このリヤカーなら、飛行機の手荷物として運ぶこともできるだろうと思います。

2016年8月30日の追記

160823_1355001リヤカーで運ぶほどでもない荷物は、折り畳み自転車の後ろにハンドキャリヤーをしばりつけて、そのハンドキャリヤーに乗せて運ぶこともあります。
重さが10キロに満たない程度なら、この運び方で軽快に運べます。

2016年8月 3日 (水)

(682)マンション投資で利益がでる(稀な)例

(682)マンション投資で利益がでる(稀な)例

前項の続きです。

「どのような場合に利益が出るのか、次の発言で、私の例をお話ししてみましょう」と書きましたので、利益が出ている私の例をお話しします。前項の「(681)ひどい内容だなぁ.ワンルームマンション投資の本」のことです。http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2016/08/680-afc6.html

実際のところ、マンション・アパート投資で利益を出すのはとても難しいです。私自身は今までさんざん損を出しています。恥ずかしくてお話できないくらい巨額の損失を出しています。バカです。笑ってやってください(涙)。

いろいろ損を出しながらも、次第に学んできたので、最近10年くらいでやっと損しないようになったてきました。前項でお話したようなシミュレーションを多数例で計算してみて、「これなら利益が出るかなぁ?」と考えられるようになりました。

でも。最近10年間で購入したマンションは2軒だけです。一軒は想定した家賃では賃貸に出せないことがわかったので、そうそうに売却処分しました。それで、かろうじて損を免れました。(家族からは「そんなこと、もう止めなさい」と言われています)(苦笑)
「(644)マンション購入のその後 →→ 広告図面など」と「(643)マンション購入のその後 →→ 本日売買契約終了」で詳しいことをお話しています。
http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2014/03/644-c533.html
http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2014/03/643-8f59.html

4000今回お話するもう一軒は2006年に購入しています。今年の6月末に入居者が退去したため、現在クリーニング中で、新しい入居者を募集します。不動産屋さんには「空室になったので、賃貸でも売却でもどちらでもよいです」とお願いしています。

4004_3数日前に、売却の場合の査定金額というのが提示されました。10年前に850万円で購入した物件ですが、現在の金額は960万円とのことです(白黒反転してあります)。けっこう上がってます。\^o^/バンザイ

いまは金利が最低ですから、そのために不動産の価格が上昇しているのだと思います。そういうことでは、物件価格の面からは、いまは「買い時」ではなく「売り時」だと思います。

現在の最低金利は、いずれ上昇すると思いますから、長期の固定金利でマイホームを買うのでしたら、それもよい考えだと思います。「お宝ローン」になる可能性がかなり高いと思います。

今後、金利が上昇してくると、ローンを払えななくなった大量の不動産物件が市場に出てくると思います。価格が大幅に下落するでしょうから、そのころになってから不動産物件を買うのもよい戦略だと思います。
もっとも、狙ってできることでもないので、私の場合は「成り行き次第」です。

私自身は、マイホームは買わずに賃貸マンションに居住しています。ちょうど来月、転居の予定です。今まで月22万円の家賃だったマンションから月18万円のマンションに移動します。居住面積が広い部屋になって、快適な住居に移転します。デフレ傾向が続いているために家賃はまだ下落傾向のようです。たぶん、今が賃貸マンション家賃下落の底値だと思います。

さて、マンション投資の稀な(笑)成功例のお話をします。

私の場合、出口戦略を考えると、ワンルームマンションではなく、ファミリータイプのマンションを好みます。ワンルームマンションでは収益還元価格でしか売却できませんが、ファミリーマンションの場合は、実需の価格で売却できる可能性があるためです。

4000_2まず、シミュレーション表を見ていただきます(上と同じ図です)。購入価格は850万円です。家賃は8.5万円です。表面利率で12%ですから、かなりよい投資物件ですね。しかし、管理費と修繕積立金が1万5390円で、固定資産税が7万円ですので、それらを含めて計算すると利率は9.0%になります。表面利率よりもジャスト3%利回りが下がります。
もし、中古マンションの入居時にリフォームをしたりすればさらに下がりますし、(ここでの計算には入れていませんが)入居中の給湯器の交換などの費用がかさめば、さらに利益が下がります。

当初の計画では、築年数が古いので「10年後の売却価格は750万円がいいとこかな」と考えていました。初期経費は85万円と計算しています。

さて、シミュレーション上での利益(白黒反転してあります)は、10年後には461.6万円でした。

4001グラフは左図のようになります。年を経るごとに利益は積み重なっていきます。

4004_5今回の査定額は960万円とうれしい誤算でした。そうだとするとキャピタルゲイン110万円が増えます。

しかし、永遠に利益が出るわけではありません。古いマンション(築年1978年)(左図で白黒反転)ですから建て替えとかの問題もでてきます。そういうことでは、適当なところで転売するのが得策でしょう。(上と同じ図です)

4002_4左図は売価を960万円とした場合の、キャピタルゲインとインカムゲインの合計が671.6万円になることを示しています。

4003この場合のグラフは左図のようになります。18年くらいのところでグラフが屈曲しています。これは減価償却が終了することを意味しています。そのぶん手取りが減ってしまいます。

今回、売却するとしたら、当初の費用が850+85=935万円かかって、売却益が671.6万円ということになります。200LXのTVMで計算すると、10年間の投資効率は5.43%だったことになります。かなり成功した不動産投資ですが、利率はしょせんこんなものなのですね。
   

最後に、もう一度「不動産(マンション)投資」の注意を書いておきます。

不動産販売会社が、無料の不動産投資セミナーを開いていますが、どんなに良い話でもほとんどが「罠」です。

たとえて言えば、パチンコ屋さんが「うちでパチンコをやれば儲かりますよ~」と宣伝しているようなものです。いくらパチンコをやってもトータルで儲かるはずがない。

山崎元が『信じていいのか銀行員 マネー運用本当の常識 (講談社現代新書)』で、「銀行員や証券マン、セールスレディーは「あなたのための商品です」と言って、さまざまな提案をしてきますが、それは決してあなたのためではなく、"自社の(自分の)利益のため"になるからなのです。あなた自身のお金の手綱を他人に預けていけません」と書いているのと同じように、ワンルームマンション投資で儲かるのは不動産販売会社です。

儲かるのは不動産会社で、損するのはそれを買った人であることを肝に銘じましょう。

もし、信用できる人がいるとしたら、不動産売買で利益を得ることがない人です。
しかも不動産関係と一般の税務に詳しい人です。ファイナンシャルプランナーとか税理士・会計士に手数料を払って相談するのが良いと思います。
私の場合は、顧問のファイナンシャルプランナーも顧問税理士も、私以上によく理解しているわけではないので、すべて自力解決しています。
    

もう一つの注意は、家賃収入とマンション価格の割合です。この例で示したように、表面利率と実質的な利率では3%くらいの違いがあります。実質的な利益は最低でも5%くらいほしいですね。そうすると最低でも、表面利率で8%くらいの物件じゃないと、買っても意味ないということです。

2%のローン融資を受けるなら、最低でも10%の利回りがないと、投資用マンションを買っても意味ないです。利回りが低ければ、あとは損するだけです。

(681)ひどい内容だなぁ.ワンルームマンション投資の本

(681)ひどい内容だなぁ.ワンルームマンション投資の本

私が年間500冊くらいの本を読むということを、「(678)システムマクロをテキストに。またその逆。txt2macとmac2txt」の記事でお話ししました。
でも、私が「本を読む」と言っても、ぜんぶの本で、最初のページから最後のページまで読むわけではありません。

新聞の新刊広告やビジネス週刊誌の書評で取り上げられている書名を200LXのTODOに書いておいて、大型書店に行ったときに片っぱしから読んでいきます。一冊当たり5分くらいの時間で内容を把握して、その内容によって10分くらいかけて読むことがあります。読むのに20分以上かかりそうなら買って帰って、自宅でゆっくり読みます。

片っぱしから読んでいく方法論は、「(243)Amazonの書評を読むのも読書法といえるかも知れない」や「(129)読書術について」でお話した「本を読む本」(現代教養文庫)に書いてある「点検読書」のやりかたです。(末尾に関連する記事のリストをあげておきました)

Hottarakasi今回、まな板にのせて批評するのは、『30歳から定年までで2億円つくる ほったらかし資産運用術』(宮園 泰人著)です。

この本では、前半でいろんなの資産運用法を取りあげて、どれも欠点が多いと批判します。
後半でワンルームマンション投資を取りあげて、この方法がよいと薦めています。
著者は不動産販売会社を運営しているようですから、端的にいえば、ワンルームマンション投資の宣伝本です。

いろんな資産や投資はそれぞれに利点も欠点もあるのが当然です。
ワンルームマンション投資も悪い点ばかりではないのですが、実は非常にリスキーな投資法です。この本に書いてあるようなやり方をすれば、(私の考えでは)99%失敗する(損を出す)と思います。

では、この本で例をあげているワンルームマンション投資のシミュレーションを具体的に検討してみましょう。(私はこの本を買いません。本に掲載されている金額を記憶して、ここに書きますので、数字が間違っている可能性もあります。もし不審にお思いでしたら、実際の本で数字を確かめてみてください)

=================
ワンルームマンションの購入条件:
マンションの価格:2280万円
手付金:10万円
購入時初期費用:100万円
想定家賃:7万200円/月(84万2400円/年)
管理費:8530円/月

融資を受けてこのワンルームマンションを購入します。
融資金額は2270万円で、35年ローン、利率は2.364%です。
=================

先に大ざっぱなことをお話して、次に詳細に検討してみます。

I. すごく大ざっぱなことをいうと、2280万円のマンション投資をして、年間の利益が84万2400円だと投資の表面利率は3.7%です。現実的な不動産投資の利率は、2%~5%くらい落ちますから、1.7%~マイナス1.3%くらいになるでしょう。つまり、実質的には利益ゼロということと同じです。

頭金として10万円投資して、残りの2270万円のローンを設定するとしています。ローンの利率は2.364%です。

つまり、実質的に利益ゼロの物件に対して、2000万円以上のローンを組んで、それを返済していくということです。このようにおおざっぱに考えれば、最初から損するだけの投資であることはすぐにわかるでしょう。

でも、まぁ、別の考えもあります。

「想定家賃の90%は会社から保証されている」とか、「減価償却で税金が戻る」とか、「年間の収支がマイナスになれば税金が還付される」とか、「生命保険の代わりになる」とかいう話です。しかし、このような説明は、マンション投資の本質ではありません。「目くらまし」にだまされて大損しないようにしましょう。

 

II. 次に、詳細にシミュレーションしてみます。最後にグラフを見れば、どれくらいの損になるのか理解していただけると思います。

シミュレーション計算法は、「(618)最近一週間の「マンション投資」新聞広告」の記事で使用した計算シートを少し変更して使います。
「HOTTARK9.WK1」をダウンロード

この図に上記の条件の数字を入れてあります。しかし本には書いてない数字も補足的に記入してありますので、ざっとお話ししましょう。

80001. 「月経費」を1.5万円としています。これは管理費8530円のほかに修繕積立金も払わなければなりませんので、合算して1.5万円としました。(カーソルを反転してあります)

2. 「固定資産税」を7万円としています。

3. 「10年後想定売却価格」をかなり甘く1600万円としました。不動産を売却処分するときは手数料がかかります。ここではその手数料を売却価格の5%と設定してあります。

80014. 「税率」を0.33としてあります(カーソルを反転してあります)。これは課税所得が330~900万円を想定しています。サラリーマンの年収でいうと約600万円~1300万円の場合の限界税率です。(所得税+住民税の税率です)

 税率を考慮してシミュレーションしなければならない理由は、不動産所得がマイナスになったときに還付される金額とか、プラスになったときに納める税金がの額が変わってくるからです。

 不動産投資をする場合には、自分の確定申告の「課税所得」をつねに意識しておく必要があります。逆に、不動産投資のことを相談する場合に、税率のことを考慮しないでシミュレーションが提示されたら、そのシミュレーション表はまず信頼できないと考えてください。
(「いや、詳細はその人によって違ってきますので、、」などイイワケされると思います)(はっきりいうと、そういうシミュレーションを提示した人は、シミュレーションを作る能力がないということを意味します)←★これは非常に重要なことです。

5. 入居者が入居/退去した場合に、室内クリーニングなどをしなければなりません。また、10年くらい経過すると給湯器やガス台などが故障してきますので、その修理費用なども負担しなければなりません。今回は、それらの必要経費は考慮せず、ゼロとしてあります。

80036. 「修C/F]の項目は、修正キャッシュフローという意味です。毎月の収入としては、家賃収入があります。毎月の支出としてはローンの返済があります。そして1年間では、固定資産税の支出があり、他方で減価償却費のぶんの税金が戻ります。これらのプラスマイナスを総合して「修C/F]としています。つまり実際に財布から出ていく現金のことです。
この例では、最初の確定申告では税金が還付されてプラスになりますが、2年目からは30万円弱のお金が毎年家計から出ていくことがわかります。

80047. 「IF資産運用」の列は、毎年でていく30万円弱のお金を、年利3%の積立投資にしたら、金融資産がどのように増えていくかを計算しました。

8005さて、30年間の収支はどのようになっているでしょう。このグラフをご覧になってください。X軸の目盛りは経過年です。Y軸の目盛りは1000万円単位です。

グラフで右上がりの曲線は、上の「7. IF資産運用」でお話したように、毎年の投資を継続した場合です。30年後に約1500万円になっています。

グラフの右下がりの曲線は、マンションを売却した場合のマイナス金額を示しています。何年目に売却したら、いくらの損になるかということを示します。

毎年財布から30万円ずつ出ていきますので、普通のサラリーマンだと5~6年経過したところで、「この投資は損が積み重なっていくだけだ」と気づくでしょう。おそらくはその支出に耐えられなくなって、マンションを売却してローンを整理すると思います。そのトータルの損害額です。(それまでのマンション関係のマイナスの金額と、売却による損との合計額です)

5年後に売却するとしたら、このグラフから総額で300万円くらいの損になることがわかります。(計算では、累積損が61.5万円、マンションの売却損との合計額が309万円)

上の「3.」で書いたように、10年後に1600万円で売却処分するとしたら、グラフから500万円くらいの損になることがわかります。(計算で累積損が301万円、合計では529万円)

30年後でしたら、グラフから1200万円くらいの損ということが読み取れます。(計算では累積損が950万円。合計で1171万円)
(以上の計算で、ローンの元金返済も計算に入れているので、マンションの価格下落の損金額よりも、合計の損害額が少なく計算されるようにしてあります)

III. 最後に、、

中古マンションの価格は景況によって上下します。ですから必ず損するとはいえません。儲かる可能性もあると思います。ここでのシミュレーションは現在の状況がずっと続くということを想定してシミュレーションしています。100%損するとはいえませんが99%損すると思います。

この投資の話で、そもそも損する始まりは、上記「おおざっぱな話」でお話したように、表面利率が悪いからです。家賃が7.02万円のワンルームマンションを702万円で(現金で)買えば、表面利率が12%になりますので、おそらく採算がとれます。
私のシミュレーションでは900万円以上の価格だと損になります。

もし、全額ローンで購入するとしたら、そのローン利率によって買えるマンションの価格が変わってきます。利率が2.364%で20年ローンを組んで購入した場合、おおよそ800万円が価格の上限です。それ以下なら利益が出てそれ以上なら損になります。

では、どのような場合に利益が出るのか、次の発言で、私の例をお話ししてみましょう。

 

以下、当ブログでの参考項目です。

「読書について」

(668)電子書籍で読むことと、紙の本で読むこと。
http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2016/05/668-fb78.html
2016/05/09 - (668)電子書籍で読むことと、紙の本で読むこと。 P1060558 数カ月前から、個人情報管理について、とくにスケジュール管理について、まとまった話を年齢の若い友人にしています。 「人に話をするのだから、この際、自分でも個人情報管理の ...

(129)読書術について:
http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2007/11/128_18b7.html
2007/11/23 - リストアップされたこれらの本の中で、アドラー他の「本を読む本」だけが検証された読書法でしょう。いろんな人がそれぞれ自分なりの「読書法」を唱えていますが、それらの読書法は、「その人」なりの方法であって、一般的ではありません。

(70)田中菊雄のこと.その著書:
http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2007/04/70_f5b3.html
2007/04/11 - 私は、2冊持っているのですが、この本を、Amazonで見てみたら、マーケットプレイスで4500円くらいの価格がついていて ... 2冊ある本は、裁断してpdfにしてしまっても良いのですが、テキスト化して200LXに入れておいて、繰り返し読む本でも ...

(243)Amazonの書評を読むのも読書法といえるかも ...
http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2008/05/243amazon_7109.html
2008/05/21 - 今回も200LXの話題からズレます。読書法の話です。 P1020383 以前に読書法のことをお話ししたことがあります。読書法について、いろんな本が出ていますが、私が今まで読んだ中では、「本を読む本」(現代教養文庫)が、もっとも系統だった ...

(132)各種の読書法の本:
http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2007/11/131_9c03.html
2007/11/23 - (132)各種の読書法の本. P1020391 []「知的生産の技術」. 梅棹先生の本には、本は二度読む、二度目はマークしたところだけを拾い読む、という「読書法」が書かれています。また、読書ノートをつけるようにとも書かれています。 P1020395 ...

(131)速読法批判:
http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2007/11/130_0d29.html

2007/11/23 - 本を読む本」は、読書法についての本の白眉です。でも、それ以外の手元にある「読書法」の本についても書いておきます。 いろんな「速読術」の本が出版されています。私も何冊も読んでいます。でも、実際には役に立ってはいません。 私の考え ...

「不動産(マンション)について」

(607)「不動産投資、成功の方程式」についてから、(617)「不動産物件をYahoo不動産から拾えば?」の記事まで、「マンション投資」について連続して書いています。
http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2013/06/618-10af.html

(608)マンション投資の損益計算。その1(1/3)
http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2013/04/60813-5cda.html

★ とくに参考にしてください。

(618-2)新築マンション価格下落のシミュレーション
http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2013/06/618-2-785e.html
今回、マンションの価格下落の式(マンション価格=100×(経年数)^(-0.27))を、私のシミュレーションに組み込みましたので、新しいシミュレーションと、(618)でのシミュレーションの結果を比べてみます。

« 2016年7月 | トップページ | 2016年10月 »