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2016年10月24日 (月)

(688)ワンルームマンション投資はくれぐれも気を付けてください。

(688)ワンルームマンション投資はくれぐれも気を付けてください。

新聞に掲載されている不動産投資セミナーの広告にだまされないようにと、何回かお話しています。

どんな領域でも簡単に儲けることはできません。税金に関しても不動産に関してもほとんど知識のないシロウトの人が、簡単に儲けられるはずがありません。
あとになって「だまされた」と泣きをみないように、くれぐれも注意してください。

P1060864最新刊の週刊東洋経済でも「不動産投資 勝つ人負ける人」というタイトルで、不動産投資を特集として取り上げています。私としては「よくないなぁ、、」と否定的にとらえています。

ここで、もう一度不動産投資のことをお話しておきます。

不動産(マンション)投資では、投資した(マンションを購入した)時点で、将来の収益がほぼ決まります。もし、不採算のマンションを買ってしまったら、個人的にどのように努力しても採算がとれるようにはなりません。通常は、なるべく早くに損切りする以外に不採算地獄から脱する方法はありません。

「将来の年金代わりになる」というのは90パーセントウソです。年金を受け取るころになって、安い賃料でしか貸せないボロマンションが手元に残っているだけです。

このことをさらに詳しくお話します。

マンションを購入した時点で、投下金額、購入時の経費(購入手数料、不動産取得税など)が確定します。また、ローンを組んで購入すれば返済計画もカチッと決まります。

マンションの賃貸料(家賃)は、市場の相場によって受動的に決まります。家賃保証というのは、借り主からの月額家賃の何%かを貯めておくようなものです。空室になってもず~っと家賃ぶんのお金を補てんしてくれるわけではないです。賃料相場が下落すると、家賃保証の金額も下落します。

見えない経費である「減価償却費」も、納税者の税率によって違いはありますが固定しています。

以上のように、マンションを購入した時点で(あるいは購入する前から)、将来の収益がどのようになるかが、ほぼ自動的に決まっています。

出口戦略(その不動産を売却すること)についても、いくらくらいで売却できるかということも予想できます。
収益不動産は「収益還元価格」で売買されるのが一般的です。そのため、賃貸料が確定していれば、当該不動産を売却できる価格がほぼ決まります。売却にともなう経費(仲介料)も計算できます。

そのようなことで、入り口(不動産購入)から出口(不動産売却)までの、収支をシミュレーションするのは、わりと簡単なことです。(681)(684)のシミュレーション計算シートを使ってください。

(マンション)不動産投資で重要なことは、最初からマイナスになるしかない不動産をつかまないことです。声を大にして言いますが、ワンルームマンション投資セミナーなどはほとんどがワナです。

計算すればマイナスになることがわかっている不動産を、言葉巧みにプラスになるかのように装って、金融リテラシーの低い人を捕まえるための固定ワナです。

私のブログを読んでくださっている方で、もし、ご自分でシミュレーション計算ができないようでしたら、ここにコメントをつけて相談してください。極力誠実にお答えするつもりでいます。

ここで話を変えて、「(682)マンション投資で利益がでる(稀な)例」http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2016/08/682-d2c1.htmlについて、補足のお話をしておきます。

今回、私が売却したようなファミリータイプのマンションは、ワンルームマンションとはちょっと違う要因があるので、そのことをお話します。

上に「収益不動産は『収益還元価格』で売買されるのが一般的」と書きましたが、ファミリータイプのマンションは、ワンルームマンションと違って、収益不動産という側面のほかに、実需の不動産という面があります。

つまり、大家さん業(収益用)として購入する人のほかに、自分で住むつもりで購入する人がいます。後者は収益性を考えずに自分が居住するのに適しているかという観点から購入します。

つまり、ひとつのファミリーマンションに対して、二つの(金銭的)価値観で評価されるということになります。いまのようにローン金利が低いと、「これくらいのローン支払いなら自分でもマンションを買える」と考える人が増えてきます。

経済的な原則に従って、買う人が増えるとマンション価格が上がります。逆に買う人が減ると価格が下がります。

ファミリータイプのマンションは、投資のつもりで買う人よりも、自分で住むために買う人のほうがずっと多いですから、マンションの価格は実需によって上下します。

そういうことで、ファミリータイプのマンションは、価格が下がって収益性が高いときに購入して、価格が上がって収益性が下がったときに売ることで、今回私が売却したようにキャピタルゲインを得ることができます。

もちろん、賃貸に出している間は家賃が入ってきますからインカムゲインもあります。

Img_44232きょうの新聞にでていたように、いまは、不動産バブルの状態だと思います。

しばらく(数年くらいか?)したら、いまの不動産バブルの過熱感が下がってマンション価格が下落すると思います。

そしたらまた小遣い稼ぎのために、ファミリータイプのマンションを買おうか思っています。

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