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2018年4月30日 (月)

(733)短いシャープペンシルをつくれたのがうれしい。

(733)短いシャープペンシルをつくれたのがうれしい。

2007年10月19日に「(104)簡易メモと定期入れ」というタイトルで、いつも持ち歩いているメモ帳のことをお話しました。
http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2007/10/104_0de0.html

その記事の中で、持ち歩く筆記具として、安価なシャープペンを使っていることをお話しました。

Img_20180430_212428しかし、当時使っていたシャープペンは少し長くて、先端が手帳の皮カバーからハミ出てしまっていました。また、クリップがついているのがジャマで気になっていました。クリップがなければ手帳背の部分にうまく挟み込むことができるからです。

それで、クリップをペンチで捻りながら無理に外しました。それで少し使い勝手がよくなりました。

しかし、やっぱり少し長いのです。手帳の皮カバーの縦の長さよりも短いシャープペンシルがないものかと、長期間探していました。

Img_20180430_212529数年前にやっと見つけたのが。軸が木でできているこのシャープペンシルです。
手帳の縦の長さよりも少し短いため、手帳の中にしっくり納まるので、なかなか具合よく使っていました。

長さが短くて具合が良いのですが、クリップがついているのがやっぱりジャマです。

クリップを外そうとしていろいろトライしたのですが、頑丈なクリップなので取り外すことができません。
しかたなく、クリップを外せないまま使っていました。

「(104)簡易メモと定期入れ」でお話したように、私はボールペンではなく2Bとか4Bとかの柔らかい鉛筆を使いたのです。芯の太さは 0.5mmや0.7mmなどではなく、1.3mmの太い芯のシャープペンシルを使いたいです。

何種類ものシャープペンシルを購入してみて、短く加工できないかといろいろ考えたのですが、この短い木軸シャープペンシルを使い続けていました。

Img_20180430_212654最近、たまたま購入したKOKUYOのシャープペンシルを眺めていて、「これなら短くカットできそうだ !」と閃きました。

のこぎりとカッターナイフを使って、2センチ程度短く加工したのがこの写真です。

このKOKUYUのシャープペンシルは、150円程度と安価ですし、10分間くらいで短く加工することができました。

Img_20180430_213052_210年以上探し求めていたシャープペンシルをやっと手に入れることができて非常にうれしいので、お話しすることにしました。

2018年4月25日 (水)

(732)中古アパートの投資戦略 (週刊東洋経済から)

(732)中古アパートの投資戦略(週刊東洋経済から)

Photo_7前項Photo_8でお話した東洋経済4月12日号に、中古アパート投資の実例が掲載されていました。

44ページの「収益物件の賢い出口戦略」という記事です。

前項でお話しした「かぼちゃの馬車」の記事には具体的な数字が載っていませんでしたが、この記事では、物件の金額などの具体的な数字が掲載されています。それで、以前に作ったロータス123の上でシミュレーションすることができます。

しかし、残念なことに、記事に掲載されている数字の中には税金関係の数字がありません。記事を書いたのが不動産鑑定士なので、詳細な税金の計算をしなかったのだろうと思います。

不動産投資にしてもほかの投資にしても、利益が発生すれば税金を納める必要があります。納税額が少なくてすめば有利な投資ということにになりますが、納税額が多ければ骨折り損のくたびれ儲けになってしまいます。

では、具体的に数字を追ってみてみましょう。

Photo_9図の上段を見てください。

「木造アパート築15年2階建て1K×4室」の数字は、物件価格2500万円、手数料175万円、年間賃料225万円、ローン総額2000万円、金利2.3%、返済年数30年ということです。自己資金は675万円を用意します。必要な資金(購入金額)は2500+175=2675万円です。

1000_3これらの数字をHP200LXのロータス123に入力しました。「TOYOAPRT.LZH」をダウンロード
月賃料は、年賃料225÷12で → 月賃料18.75万円として入力します。
記事では、年間経費は賃料の15%と設定していますので、シミュレーションには毎月の経費を10%、年間の固定資産税を5%として入力しました。

築15年のアパートということなので、購入価格の2500万円のうち、建物部分は500万円の価値、土地分が2000万円の価値と設定しました。10年後に売却するときは築25年の木造アパートということになりますから、建物部分の価値は0円、土地の価値が2000万円と設定しました。

減価償却の金額は所得税率によって変わりますので、キャッシュフローまで含めてシミュレーションするには税率を明らかにしておく必要があります。

とりあえず所得税率が20%、住民税率が10%、合計で税率30%と設定して計算してみます。
(これは課税所得が330万円から695万円の間の税率です。年収ベースだと620万円から1050万円の間くらいです)

では、雑誌に掲載されているシミュレーションと、ロータス123上でのシミュレーションを比べて見てみましょう。

Photo_10図の中段の「収支シミュレーション」を横に見て行くと、(1年目の段です)年間賃料225万円、不動産支出33万円、不動産収支191万円、税引き前CF98万円、ローン残高1952万円、返済額93万円とあります。

1000_4ロータス123のシミュレーションを見てください。上記の数字はほとんど同じですが、初年度の減価償却費は317.9万円と計算されています(セルD12)。これはじつは減価償却に不動産の購入諸経費を含めた数字です。

これによって税金が約50万円還付されます(セルF12)。家賃収入が225万円で、ローン支払いが92.35万円(セルH9)、税金の還付が約50万円なので、初年度のキャッシュフローは約148万円のプラスになります(セルG12)。
新しく物件を購入すると、翌年の税金の還付額が大きいです。還付額が大きいということは、税務会計上の収支がマイナスだということです。儲かっているわけではありません。こんなに税金が還付されるなら、さらに不動産を買い増ししようかと考えがちですですから注意が必要です。

2年目は税金を3.9万円納めることになります(セルF13)。キャッシュフローとしては約95万円のプラスです(セルG14)。
同じように3年目も約95万円のプラス(セルG15)、4年目・5年目・6年目・7年目も約94万円のプラス、8年目・9年目は約93万円のプラスです。

プラスのぶんのお金は、一つの銀行口座を作ってため込むことにしましょうか。その場合の通帳残高が、「累積」(セルH11)の列に表示される数字です。

1年目が約148万円(セルH12)、2年目は約95万円を加えるから約243万円(セルH13)、3年目は約338万円セル(H14)、、、と順調に残高が増えていきます。

当初、自己資金を675万円出しています。通帳残高がその拠出した675万円を超えるのは6年目を過ぎてからです(セルH17)(セルH18)。

減価償却を計上しているということは、税務会計上はマイナスになっているわけですが、ある時点でアパートを売却したら、通常は購入した金額よりも低い価格でしか売却できません。

Photo_11そこで、もう一度雑誌記事に戻って「売却シミュレーション」を見てみます。図の下段の表です。

何年目かにアパートを売却するとして、そのときの損益はどうなるか?ということです。

想定している売却価格は、1年目~5年目までが2250万円、6年目からは2180万円、10年目以降は2120万円となっています。

1000_5私の想定価格(Iの列)は、1年目2441万円(セルI12)、2年目2389万円(セルI13)、3年目2342万円(セルI14)です。9年目は2127万円(セルI20)で、10年目はこの図では見えませんが、2099万円です。

10年目の売却想定価格は、雑誌記事のシミュレーションも私のシミュレーションもほぼ同じ2100万円前後です。(私の計算は、毎年少しずつなだらかに金額が下がるように計算しています)

雑誌記事の下段の表で、いちばん下に「CF累計+売買益(税引き前)」という行があります。

1年目に売却すると、318万円の利益、4年目に売却するなら761万円の利益、、、とあります。
記事には、4年目に売却するなら、「CF累計と売却益の合計は761万円となり、購入時の自己資金675万円を上回る」と書いてあります。

私のシミュレーションでは、「CF累計と売却益の合計」から売却に際しての利益と当初の拠出金を引いた「最終的な利益」をKの列に表示しています。

1年目に売却するとしたら131万円の損失(セルK12)、2年目に売却するとしたら38.3万円の損失(セルK13)、3年目に売却するとしたら約60万円の利益(セルK124)です。

1001_2グラフを見てみると、10年目で累積の通帳残高が1000万円程度になっています。ここでアパートを処分した場合の最終的な利益は700万円くらいです。

アパートの「売却価格」のグラフは14年目で2000万円になっています。このシミュレーションはもともと建物と土地の比率が大きいマンションのために作ってあるので、建物と土地の比率が小さい土地つきアパートでは価格がズレてしまっています。

さて、以上のシミュレーションは、アパートが常に満室であることを想定しています。また、入居・退去時のクリーニングなどの経費や、修繕費・リフォーム代金などは考慮していませんでした。

しかし、私が住んでいる神奈川県のアパートの空室率は30%を超えているのが現状です。一般的には空室率を10%としてシミュレーション計算することが多いようです。

4000空室率を10%として計算するのが良いのでしょうが、モロモロの経費まで勘案して、空室率を20%と仮定して計算してみましょう。
月賃料(セルD3)を20%減にすると、18.75万円から15万円に変わります。
これによって、年間の収入(セルB12)は191.3万円から150.8万円に減少します。

上でお話したのと同じように「最終的な利益」K列を見てみると、
1年目に売却するとしたら159万円の損失(セルK12)、2年目に売却するとしたら95万円の損失(セルK13)、3年目に売却するとしたら約24万円の損失(セルK124)です。4年目以降は利益がでて、9年目で347.5万円の利益になっています。

4001上でお話したのと同じように、グラフを見てみます。10年目で累積の通帳残高が700万円程度になっています。最終的な利益は450万円くらいでしょう。

5000(諸経費まで勘案して)空室率を20%にしてみたのが以上のシミュレーションですが、気になるのは空室率が何%くらいだったら利益が出なくなるか?ということです。セルD3の月賃料を段階的に下げていって、空室率50%にしたのがこの図です。

5001上の同じようにグラフ化して見ると、10年間はアパートをいつ処分してもマイナスです。10年目になってやっとプラスマイナスがゼロになります。

この記事の最後は、「一にも二にも、購入時の堅実なシミュレーションが肝要なのだ」と締めくくられています。

表集計アプリケーションの上でこのようにシミュレーションしてみると、空室率というのは恐しことがわかります。
アパートの空室率が高い神奈川県、千葉県、埼玉県などでは、すでにアパート経営が成り立たなくなっているといわれているのが納得できます。

2018年4月24日 (火)

(731)「かぼちゃの馬車」の投資スキームは?(週刊東洋経済から)

(731)「かぼちゃの馬車」の投資スキームは?(週刊東洋経済から)

Photo皆さまご存知のように、「かぼちゃの馬車」というシェアハウスの不動産投資システムが破たんして、大きなニュースになっています。

私は、報道されるまでそういうシェアハウス投資のことを知りませんでした。ニュースに取り上げられてから、どういう投資スキームなんだろう?と興味を持ちました。

投資スキームがわかれば、200LXのロータス123の上でシミュレーションして、利益・損益をグラフで表示して検討してみようと考えていました。

しかし、ネットでいくら検索してみても、投資金額を含んだシステム全体を把握することができません。

その「かぼちゃの馬車」の記事が、週刊東洋経済2018年4月21日号に掲載されていました。

5199gbt3rjlこの投資スキームを紹介した本が出版されていることを知ったので、さっそく大型本屋でこの本(『「家賃0円・空室有」でも儲かる不動産投資』)を探したのですが、店頭在庫にはありません。

この図(本の表紙)はAmazonから借用しましたが、お金を出してまで買うほどでもないなぁと考えました。

7_2そんなふうに考えていたところで、週刊東洋経済の不動産投資の特集号に、かぼちゃの馬車のことが掲載されていたので、その投資スキームを知ることができました。

けっこう複雑なスキームなんですね。

記事を読見ながら図を見てみると、単なる不動産投資ではなく、賃料に加えて人材あっせん料も得ることができる複雑なシステムであることがわかりました。

このシステムは、コロンブスの卵のような発想の面白いシステムです。あと解釈で申し訳ないですが、市場が小さすぎて現実にはうまく回らなかったんだろうと思われます。

この記事でも、新聞などの報道でも、「サブリースのシステムが破たんした」ことが問題とされていますが、私に市場規模の読み違いのほうが問題だろうと思います。

スマートデイズは、うまいスキームをくみ上げて、不動産投資家をだまして、キックバックで儲けようと考えたのでしょうが、市場規模が小さいことを見誤ったために行き詰ったのだろうと思います。

この号の別のページに、「僕らがはまった借金地獄」というタイトルで、被害者の座談会が掲載されています。それを読むと、一般のサラリーマンが1億円前後のローンを組んで、不動産規模の投資をするのは始めから無謀なことだったと感じます。

数百万円程度の損害なら、サラリーマンでもなんとか返済できるでしょう。しかし、1000万円を超えるようだと自己破産するしかないと思います。

返済できないほどの借金を抱え込んだら非常にツライでしょうね。自殺者もでているようですが、私が当事者だとしても自殺したくなると思います。

あがいてもあがいても、罠にはまったように苦しいだろうと思います。被害にあった方は、なるべく早く自己破産して、あたらしい人生に踏み出すのが良いと思います。

不動産投資のことは、「(688)ワンルームマンション投資はくれぐれも気を付けてください」でお話したことがあります。どなたも騙されなようにご注意ください。

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