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2019年1月25日 (金)

(777) 大阪で所有している賃貸マンションの売却シミュレーション

(777) 大阪で所有している賃貸マンションの売却シミュレーション

今回は、私が大阪で所有している賃貸マンションの売却を検討しているので、それについてのお話しいたします。
管理を頼んでいる不動産屋さんから、今年の2月28日までに入居者が退去するという連絡が入りました。
そこで、賃貸を続けるのと、売却するのとでどちらが有利かを検討する必要が出てきました。

HP200LXに搭載されている金融電卓の中のTVM (Time Value for Maney )を使うと、ローンの詳しい計算が手軽にできることはご存じのとおりです。さらに、表集計アプリケーションであるLotus123が搭載されていますから、いろいろシミュレーションして結果をグラフ化して検討することができます。

いままでも、「(682)マンション投資で利益がでる(稀な)例」 や、「(684)マンション投資のこと。今は不動産バブルの状態か」
「(688)ワンルームマンション投資はくれぐれも気を付けてください
「(694)不動産投資のご注意と、人生設計の絶対公式についての補足」
などでお話ししていますので、そちらの記事も参考にしてください。

今回は、賃貸を続けるか、売却してしまうか、あるいは資金を REIT に投資するか、などを検討したいので、新しいシミュレーション表を作りました。「20190124.LZH」をダウンロード

その画面を見ながらお話ししましょう。

9999_3画面の上半分左側1/4に、当該マンションに関する数字を記入するようにしてあります。
「想定売却価格」「「現在のローン残高」「購入した時の価格」「確定申告の期末簿価」などです。

そのすぐ下に、「現在の家賃」「管理費」「ローンの返済額」「返済の金利分」「年間の固定資産税」などを記入してあります。

右上のほうには、アパートローンに関する数字を記入してあります。

これらの数字の中で、今回シミュレーションするのに重要な数字は、「←」矢印をつけてある、「売却の想定価格」と「賃貸を続ける場合の家賃収入」です。

住宅ローンを組めば返済金額などはそのまま何十年も続きますし、マンション管理費や固定資産税などもほとんど変わらずにず~っと続きます。

他方、変化する要素のおもなものは、家賃の価格変動と、修繕費などの必要な経費ですね。
今回は、その変動に加えて、いくらぐらいで売却できるかという金額がシミュレーションの対象になります。それで「←」矢印をつけてあるわけです。(あとで、 REIT を買う場合の想定利率を入力する、もう一つの「←」矢印のこともお話しましょう)

あ、そうだ。HP200LXのTVM (Time Value for Maney )と Lotus123 を組み合わせて使うと、簡単にローン返済表を作れることはご存知だと思います。いちおう、次の記事で説明しましょうか。
ローンが絡んだシミュレーション計算をするときに、200LXが作ってくれる返済表をベースにして計算するのが計算しやすいです。今回のシミュレーションも、金融電卓とLotus123が作るローン返済表をベースにして考えています。

そういうことで、画面の下半分は200LXのローン返済表を活用する形で作ってあるわけです。

Aの行は年齢を入力するようにしています。Bの行は西暦です。Cは年間の家賃収入を自動計算、Dは管理費と固定資産税を自動計算、Eはローン返済金額を自動計算。すると、年間の収支が計算できますので、Fの行で自動計算しています。Gの行では(あんまり意味がありませんが)ローン返済のうちの利子分の還付を計算しています)

Hの行で、前年までの収支とその年の収支を累積して計算しています。Iの行では、売却想定価格から毎年1%ずつ売却価格が下がると考えて自動計算しています。後述するように市況によって中古マンションの価格が大きく変動します。経年変化による価格の下落はわずかです。
Jの行の数字は、200LXが作ったローン返済表から手作業でコピーしたローン残高を記入しました。

最終的には、 K の行の数字を得たかったのです。

Kの行の数字は、その年に、ローンを返済してマンションを売却した場合に、手残りがいくらになるかを計算しています。ここでは、税金を考慮していません。

9998_2マンションを売却した場合の手残り(Kの行の数字)をグラフ化してみます。このときの条件は、売却想定価格を1100万円、家賃を7万円、マンション管理費は2.2万円、ローン返済額は8.6万円、固定資産税6.9万円です。

グラフでは、今の時点で売却処分すると600万円程度の手残りになることがわかります。10年後は1040万円くらいです。このマンションを保有している価値としては、平均すると年間で44万円くらいずつ増えていくということです。

9997_2シミュレーションが目的ですから、条件を変えてみます。売却価格を700万円とにします。家賃を6.5万円としてみます。すると現時点で処分した場合は、200万円の手残りで、10年後の価値は600万円です。年間で40万円ずつ価値が増加していく計算です。

賃貸住宅の家賃は価格硬直性がありますから、あまり大きくは変わらないものです。

今回、1100万円で売却処分できるか、あるいは700万円くらいでしか売れないのかで、手残りが大きく変わってくることがよくわかります。いったい、いくらぐらいで売れるものなのでしょうか? 

そもそも、現在は中古マンションの売り時なのでしょうか? それとも売り時ではなく買い時なのでしょうか? 次の項で考察することにします。

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