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2019年1月25日 (金)

(778) 大阪の中古マンションは売り時でしょうか?

(778) 大阪の中古マンションは売り時でしょうか?

前項では、私が所有している賃貸マンションについて、売却シミュレーションを作成しました。
今回は、「いまは中古マンションの売り時なのか?」を考えます。

「大阪 中古マンション 市況」というキーワードで、google検索してみました。現状を報告するサイトがいくつもあります。

たとえば、、、

Oosaka(1)「大阪の不動産はバブルなのか?ええ、大阪市のマンションがバブっています」(2018/08/20)
https://iqra-channel.com/osaka-city-mansion-bubble
このサイトでは、「
戸建を含めた大阪の不動産がバブっているのではなく、全体的に見て大阪市のマンションがバブっているといえる」と、グラフ付きで説明しています。

18_2(2) 「市況トレンド 2018 年 7~9 月期の近畿圏市場 - 近畿レインズ」
www.kinkireins.or.jp/rte/shikyo-1/shikyo-zenpen.pdf

こちらのサイトでも、「成約価格は大阪市が12期連続、兵庫県他は11期連続で前年比プラスとなり、大阪市と大阪府北部、神戸市、兵庫県他、和歌山県の平均価格は、7~9期としては2000年以降で最も高い水準となった」と、説明しています。

このようなサイト記事を読むと、大阪圏はバブルのように価格が上昇している地域で、いまが「売り時」であることがわかります。

「大阪のマンションは、いつ売ったらいいの?」「今でしょ」という感じでしょうか。(笑)

上で示したようなグラフを見ると、不動産投資というのは不動産価格が比較的安い時に購入して、賃貸(家賃)収入でコツコツ利益を上げながら、不動産価格が高騰した時に売りぬくことで大きな利益を得る、という投資法であることがよくわかります。

このような不動産投資が可能である対象物件は、おそらくファミリータイプのマンションと、大規模な事業用物件なのだろうとおもいます。
私の場合、大型物件には手が届きませんから、「(688)ワンルームマンション投資はくれぐれも気を付けてください」でお話ししたようにファミリータイプのマンションを対象にするしかないだろうと考えています。http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2016/10/688-0105.html

ここでは、「ファミリータイプのマンションは、ワンルームマンションと違って、収益不動産という側面のほかに、実需の不動産という面があります」「つまり、ひとつのファミリーマンションに対して、二つの(金銭的)価値観で評価されるということになります」
「そういうことで、ファミリータイプのマンションは、価格が下がって収益性が高いときに購入して、価格が上がって収益性が下がったときに売ることで、今回私が売却したようにキャピタルゲインを得ることができます」とお話ししました。

ファミリータイプのマンションを投資対象にするのは面白い投資法ではありますが、入居者が居住している賃貸中の物件として売却すると、きょくたんに安くしか売れないというのが、ちょっと難点だと思います。

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