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2020年1月 3日 (金)

(812) 『ハイブリッド不動産投資法』は面白かった.

(812) 『ハイブリッド不動産投資法』は面白かった.

あけましておめでとうございます。
このブログをお読みになる皆さまにとって、今年もよい一年でありますようお祈りいたします。

私の場合、今年の年末年始のお休みは旅行を計画しませんでしたので、自宅マンションでのんびり過ごしていました。
出かけるのは近くの大型書店とかブックオフ程度です。休み中には積ん読の本と新しく買ってきた本・雑誌を読んで過ごしました。

読んだ本の中で、少し古い本なのですが、『ハイブリッド不動産投資法』(大林弘道著)(2010年)が面白かったのでお話しします。
Img_200301
この本の主張をひとことで言うと、「不動産投資するなら中古ファミリーマンションを勧めます」ということです。

Amazonのレビューに「孔明」という人が、この本の内容と批判を星3つとしてアップしています
的確なレビューだと思いますので、引用しておきます。

--------- 引用(レビューの一部です)---------
よーするに「区分マンションファミリータイプ投資の薦め」です。
本の冒頭からまず「新築ワンルームマンション投資の問題点」が列挙されます。
続いて「1棟アパート・1棟マンションの問題点」を挙げていきます。
最後は「中古ワンルームマンション」の問題点です。これは最初の新築ワンルームマンションと似通った問題点が多い。

以上を踏まえた上で著者が推奨するのが「分譲型中古ファミリータイプマンション投資」という結論です。
オーナーチェンジの収益物件として「安く仕入れ」、空室状態になったらエンド向け実需用(居住用)として「高く売却して差益を得なさい」とのことです。

ファミリー中古区分マンション投資を薦める本は不動投資本の中では「少数派」。
それなりに説得力はあります。でも、本のタイトルの「ハイブリッド」から連想されるものとは違うなあ・・・・(笑)。
最初から「ファミリータイプ中古区分マンション投資」と一見して判るようなタイトルにすればよかったかと。
-----------  引用終わり--------------

不動産投資として、著者が「区分マンションファミリータイプ」を勧めるのも合理的ですし、レビュアーの「孔明」さんの指摘も的を射ています。
著者の主張も、「孔明」さんの批評も、私の考えとほとんど同じです。

以前に「(688)ワンルームマンション投資はくれぐれも気を付けてください」で、「ファミリータイプのマンションは、ワンルームマンションと違って、収益不動産という側面のほかに、実需の不動産という面があります」とお話したことがあります。

キャピタルゲインとして考えたときに、ワンルームマンション投資では売買ともの「投資」という面から物件の価格が決まりますが、ファミリータイプのマンションは「投資」と「実需」という2つの面からの価格が決まります。
それで、購入・売却のときに、アービトラージのようにその隙間でうまく利益をあげられる可能性があるのです。
インカムゲインについては、ワンルームもファミリータイプも考え方は同じです。

「(614)マンションを一軒買うことにしました(7/3)」で、
「I. 一棟もののアパート経営についてです」
「II. 次にワンルームマンション投資のことをお話しします」
「III. そういうことで、私の場合は、ファミリータイプのマンションで不動産投資をします」
ということをお話ししました。

『ハイブリッド不動産投資法』での主張は、上で私がお話した内容とほぼ同じです。
そのため、私自身は「もっともだ」「そうだよなぁ」と思いながらこの本を読みました。「我が意を得たり」というところです。

【この項の最後に、注意しなければならない重要なことをお話しておきます】
(この本のようは不動産業者が著者である本には書いてないことです)

★不動産には「売り時」があり、「買い時」があるということです。
不動産市況は10年サイクルくらいで、上昇と下降を繰り返しています。
不動産物件価格が安値のときに購入して、高値のときに売却処分すれば、インカムゲインに加えてキャピタルゲインを得ることができます。逆に波の頂上で購入して波の底で売却すると、せっかくのインカムゲインをすべて吐き出すことになってしまうのです。
物件を買うのに時期を選ばなければ利益が出ないということです。
現在は高値の時期でので、所有している賃貸不動産の入居者が出たら、賃貸付けをするよりも売却処分してしまうべき時期にあたります。

そういうことで、
(777) 大阪で所有している賃貸マンションの売却シミュレーション
(778) 大阪の中古マンションは売り時でしょうか?
でお話したように、1年前にファミリータイプの区分マンションを一軒売却処分しました。
昨年末にもう一軒の区分マンションの入居者が退去したので、そちらも早期に売却処分しようと考えています。

もちろん、また中古の投資用区分ファミリーマンションを買いたいとは思っているのですが、たぶん3~4年以上先のことになると思います。

★金融資産価格も、半年~1年くらのサイクルで波がありますね。今は波の頂上です。
私は、今の年齢になって、やっと「波」の性質とそのサイクルをつかめるようになってきました。
そのうちに金融資産で利益を得るための「波」についてもお話ししようと思っています。

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