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2020年1月 4日 (土)

(813) 不動産価格の上昇下降の波のこと.

(813) 不動産価格の上昇下降の波のこと.

前項の「(812) 『ハイブリッド不動産投資法』は面白かった」で、「昨年末にもう一軒の区分マンションの入居者が退去したので、そちらも早期に売却処分しようと考えています」とお話しました。

その理由として、
「不動産には「売り時」があり、「買い時」がある」
「不動産物件価格が安値のときに購入して、高値のときに売却処分すれば、インカムゲインに加えてキャピタルゲインを得ることができます」
「現在は高値の時期でので、所有している賃貸不動産の入居者が出たら、賃貸付けをするよりも売却処分してしまうべき時期にあたります」
とお話しました。

私が売却処分しようと考えている区分ファミリータイプマンションは群馬県高崎市の所在なので、その固有名を入力して「LIFULL HOME'S」というサイトで現在の市況をチェックしてみました。
Chuuko
これはそのサイトからの引用ですが、中古マンションの価格は最近3年間で約28%上昇しているとのことです。
もちろん物件によって差はあるはずですが、現在2000万円で購入するマンションは3年前は1600万円くらいだったということです。
これは一種のバブルでしょう。

模式化して計算してみると、3年前に1600万円で投資用マンションを購入して、家賃12万円程度で3年間賃貸に出していれば400万円くらいのインカムゲインを得ることができたことになります。
そして、入居者が退去してから2000万円で売却できれば、さらに400万円くらいのキャピタルゲインを得ることができるということになります。

これは仮定の話ですから、もちろんそんなにうまくいくハズがないです。
お話したいことは、今は中古マンションの価格が高くてバブル状態と考えられるということです。

同じマンションでの賃貸家賃の上昇・下降も掲載されていたので、ついでにお話しますと、
Tintai
賃貸の家賃も上昇しているのですが、ここ3年間で3%程度しか上昇していません。
賃貸住宅の賃料というのは価格硬直性があるということがよくわかります。

つまりは、入居者が退去したあとで再募集をかけたとしても、家賃を上げられないだろうということです。
物件の価格と家賃の比較では、(現在の価格で中古マンションを購入するとしたら)採算性がかなり悪化しているということです。
ぎゃくに、賃貸マンションに住んでいる人にとっては、新しく住居を購入して賃貸住居から住み替えするには、いい時期ではありません。

私自身は、何軒かの賃貸用不動産を所有しる一方で、自分自身も賃貸マンションに住んでいます。自己所有の住居ではないです。
経済合理性を考えると、現在の日本では自己所有の住居よりも賃貸の住居のほうが、金銭的にはずっと有利だと考えています。

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