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カテゴリー「3. 人生設計と投資」の29件の記事

2016年11月 1日 (火)

(694)不動産投資のご注意と、人生設計の絶対公式についての補足

(694)不動産投資のご注意と、人生設計の絶対公式についての補足

以前に書いた記事の補足です。

(688)で、「ワンルームマンション投資はくれぐれも気を付けてください」ということを書きました。http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2016/10/688-0105.html
ビジネス系週刊誌の「週刊東洋経済」の特集を読んでお話する気になったのです。

P1060898ところが数日前に、同じようなビジネス系週刊誌の「週刊ダイヤモンド」でも「中古住宅の見極め方」というタイトルの別冊を出しているのに気づきました。

こちらでも「中古住宅安心投資術」「素人が失敗しないための『七つのツボ』「(新人投資家座談会)私が始めた不動産投資、教えます」というようなタイトルの特集記事を掲載しています。

最近は、ローンなどの金利が最低金利になっていますので、確かに融資を受けやすいとは思います。しかし、他方で不動産価格が高騰しているんです。

そういうことで、自己資金でも融資を受けての投資だとしても、いまは不動産に投資する時期じゃないと考えています。

(688)でお話したように、「マンションを購入した時点で、投下金額、購入時の経費(購入手数料、不動産取得税など)が確定」します。また「ローンを組んで購入すれば返済計画もカチッと決」まってしまいます。

不動産を購入した時点で、その投資の将来はほとんど決まるのです。不確定なのは出口(売却価格)だけです。

そのため、入口(購入時のこと)で高く買って、出口(売却時)で安く売ったら、それまでの利益は吹き飛んでしまいます。
ましては、利益が出ずに赤字垂れ流しで税金還付を受けるだけでしたら、最初から最後まで赤字が続きます。

そういうことで、不動産に投資する場合は、くれぐれも気を付けてシミュレーションするようにしてください。

(689)で、「200LXのsolver上の人生設計の絶対公式(山崎元)」について書きました。http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2016/10/689200lxsolver-.html
「人生設計の絶対公式」は、山崎元氏と岩城みずほ氏が共同で作ったとのことです。

P1060904最新号の週刊東洋経済では、「50歳から増やすおカネ」という特集を組んでいます。こちらの雑誌では岩城みずほ氏が出ていて、まったく同じ同じ「人生設計の絶対公式」を取りあげています。

お二人で共同したり、あるいは別々に著述したりしていて、とても「おじょうず」だと思います(^_~;。

この「人生の絶対公式」は、いろいろ数字を入力してみると確かに面白い。

しかし、貯蓄とか投資は長丁場です。10年も20年もかかる個人的な大事業です。
長期間のうちにはいろんな環境条件が変わってきますから、計画通りにはいきません。

また、60歳を過ぎてしまった人なら、いまさら頑張っても充分な貯蓄額に到達するのはムリです。
逆に、すでに老後に必要な金額を貯めてしまっていたら、あとはいくら資産が増えても、生きているうちに使い切れませんから、いろいろ考えてみてもやはりムダです。

そういうことでは、あれこれとシミュレーション計算しているうちが、いちばん楽しいのかもしれません。

私にとっては、シミュレーションしてみるするよりも、lotus123上でシミュレーションシートを作ったり、solver上の式を作ったりすることが楽しいです。

今後も、題材とかテーマが見つかったら、lotus123とかsolverのことをお話しようと考えています。

2016年5月10日 (火)

(669)恐怖の「一生時計」(野口悠紀雄)を200LX上で作ってみる。

(669)恐怖の「一生時計」(野口悠紀雄)を200LX上で作ってみる。

P1060558『知的生産の技術』→『「超」整理法』→『続「超」整理法・時間編』→『「超」整理法3』と読み進めたことを前項でお話しました。

年齢の若い友人は、私と違ってスマートフォンをよく使っています。しかし、勤務先で日常的には使えないらしく、スケジュール管理は紙の手帳(『7つの習慣 入門手帳』フランクリンプランナー)http://www.franklinplanner.co.jp/shopping/boundnotebook/note_7h_kdkw.htmlを使い始めました。とてもよい選択だと思っています。

P1060638しかし、もしスマートフォンを使うことができる状況なら、クラウドのシステムを活用した「個人情報システム」も合理的かもしれません。
そういうことも考えながら、野口悠紀雄先生の『クラウド「超」仕事法』も再読しました。

今回は、『クラウド「超」仕事法』の中の「恐怖の一生時計」(笑)についてお話しようと思います。

P1060621野口先生のいう「一生時計」というのは、人生を80年としたときに一周が80歳となる時計上で、自分の人生がどこまで来たかを確認しようという主旨です。(野口先生の別の本でも、この「一生時計」を見かけたことがあります)

野口先生の場合、時計の針でいえば22時半の位置にまで進んでいるとのことです。野口先生は、「残された時間を有効に使うために、この時計を毎日見ようと思う」と書いています。(野口先生は、私よりもおおよそ10歳年長です)

Jinseiさて、同様の「一生時計」は、HP200LX上のlotus123の円グラフで簡単に表示できますので、私も作ってみました。

私は、lotus123上に大ざっぱなライフプランニングシートを作ってあります。
自分の年齢と家族の年齢が一覧できて、毎年の大きな出来事を書き込んである表です。
ファイナンシャルプランナーが作るライフプランニングシートは横長のようですが、私の場合は縦長に作ってあります。
この表には、金銭的なことは書き込んでなくて、自分が何歳のときに家族が何歳になっているかを認識できるように作ってあります。

すでに作ってあるライフプランニングシートを、もっとずっと簡略化して、私の今までの人生を7つに区分して円グラフで表示することにしました。私の一生は、80年ではなく90年にしました。

Jinsei2私の7つの区分というのは、「就学前」「学生時代」「大学に勤務していた時代」「民間に勤務していた時代」「個人事務所の時代」「事務所を法人化した時代」「今後、死ぬまでの年数」です。

円グラフをよく見てみても、「恐怖」は感じません。
それよりも、「死ぬまでにまだ25年もあるのかぁ、、」と思います。

この円グラフを見ると、学生時代がだいたい1/4です。現在から死ぬまでの期間もだいたい1/4です。
そのほかの約半分の人生が、いままでの仕事と就学前の期間になっています。

自分の「一生時計」を見て考えることは、「もし今の時点で仕事を辞めてリタイアしちゃったら、することがなくなっちゃうなぁ、、」ということです。

金銭的には、今までの蓄財と支給される年金とで、今までと同じように生活できるのですが、することがなくて退屈しちゃいます。たぶん、アタマもボケるでしょうし、肉体的にも急速に衰えるだろうと思います。それは想像するだけでもつまらない人生です。

「一生時計」を見てまず考えるのは、今後の人生のことです。
今後も、できる限り仕事を続けていこう」と考えます。また、「家族をいっそう大事にしていこう」と考えます。

今後の遊びのことでは、カラダの続く限り武道の稽古を続けていこう、ピアノの練習もずっと続けていこう、読書などの勉強も続けよう、旅行などの遊びも継続していこうと考えます。

つまり、いまの生活がまぁまぁベストの状態なので、できる限り維持していこうということです。

そういうことでは、一生時計の円グラフを作ることで、いままでの人生を俯瞰して、これからの人生も考えてみるというのも面白いかと思います。

(追記)「一生時計」の図を見かけたのは、野口先生の書籍ではなく、インターネットのサイトだったのかもしれません。

Googleで変わった――「超」整理手帳と野口悠紀雄のクラウド仕事法 (2/2)http://www.itmedia.co.jp/bizid/articles/1111/29/news005_2.html に掲載されています。

(追記2)一生時計を90年にしてある理由をちょっと書いておきます。

現在の日本の男の平均余命は約76年ですが、これは0歳の赤ちゃんの平均余命です。
すでに60歳になっている人だと、だいたい80年くらいです(詳しいデータは厚生労働省のホームページにあると思います)。私の場合、たぶん、平均余命は85年くらいになると考えています。

一般的に、健康に生活している人の寿命は長いです。適切な食餌をとって、適切な運動を続けて、精神的な成長を維持して、家族愛に恵まれて心の平和を保っている場合、寿命は長くなります(これはいろんな実験で証明されています)。
そういうことで、自分の場合は90年くらいかなぁ、、、と思っているのです。
資産としては、100歳くらいまで生きたとしても枯渇しない程度の蓄えが必要だろうと考えています。

2014年3月 4日 (火)

(644)マンション購入のその後 →→ 広告図面など。

(644)マンション購入のその後 →→ 広告図面など。

前項で、賃貸と売却の2面作戦をとることにしたとお話ししました。

「どちらか先に決まるほうでいこう!」ということです。

アパマン業者からは、家賃はマックスで10万円と言われたので、アパマン業者はやめて、大手の不動産会社に、売却と賃貸と両方を任せました。

不動産会社が呈示してくれた賃貸料金は、10~12万円くらいが妥当だろうとのことでした。また、売却価格は、1180万円~1380万円くらいが妥当だろうとのことでした。

そこで、まず、「賃貸作戦」についてお話しします。

V. 賃貸の募集に反応があった場合は、入居者の希望にそって、エアコンを入れたり、ガス台を装備するなどする必要があるだろうと考えていました。

P1060080 それで、賃貸価格は12万円と設定しました。

秋の賃貸需要は10月くらいとされています。
室内の面積がけっこう広いので、夫婦と子ども2人の家族を想定していましたが、その季節中に、問い合わせは一件も入りませんでした。
3ヶ月様子をみてから、10万8千円に値引きしました。

春の賃貸需要の3月になったら反応があるだろうと期待していたのですが、結果的にはその前に売却が決まりました。
  
  

次に「売却作戦」についてです。

VI. 売却の場合は値引きが必要になるだろうと考えて、売り出し価格を1380万円にしました。

P1060081 マンション内部の見学は、10件近くあったようです。しかし実際の購入希望者はなかなかいませんでした。

12月になって1300万円の希望価格で交渉が入りました。売り出し価格が1380万円ですので、その中間の1340万円を呈示しました。その価格で売買と決まったのですが、契約の前日になってキャンセルになってしまいました。残念!

年内いっぱいで、その不動産屋との仲介契約(3ヶ月)が終了しました。売却の担当者は、あまり私と気が合わない若い人でしたので、価格を下げての仲介契約は継続せず、契約終了としました。

P1060084 ところが、仲介契約を終了とした直後に、再度、購入希望者が出現しました。
そこで、購入していただけるなら1340万円でOKということにしました。

しかし今回も、「エアコンを一台しか入れられないから」ということで、結局、売買契約に至りませんでした。
まぁ、そのことが弱点でしたから仕方ありません。
  

VII. 担当者の反応が悪かったので、別の不動産会社に売却を依頼しました。

そちらでは、「1200万円から1250万円が自信を持って売り出せる価格」という見積もりでした。

P1060087 私としては、
(1)やはり値引き交渉になるだろう、
(2)前回の売り出し価格から100万円下げたところがよいだろうと考えて、売り出し価格を1280万円にしてもらいました。

ほどなく、1200万円の希望価格で購入希望者がありました。そこで、今回も1280万円との中間の1240万円を呈示して、その価格での購入がほぼ決まりました。

しかし、ローン条項がついていましたので、ローンがOKになるまで待つことになりました。

VIII. そうしているうちに、別口で、1200万円現金での購入という交渉が入りました。
担当者から「やはり1240万円でよいか?」という問い合わせがあったので、OKを出しました。

ほかに購入希望者がいるということと、消費税増税前に購入してしまいたいということもあったらしく、最終的に1250万円で購入してくれることになりました。

まことにありがたく、めでたい話です。\^o^/

P1060085 売買契約がまとまって、手付け金もいただきましたので、あとは物件の引き渡しを待つだけの状況になっています。

、、、ということで、今回のマンションに関しての報告を終了にします。

★ さて、最後に、不動産投資に関しての、私からの「アドバイス」をお話しします。

(1) まず第一に、「不動産投資はあんまり儲かるものではない」ということです。
 今回のように、最終的に利益を得られたとしても、それに至るまでの手順は、かなり面倒です。

 通常は、シロウトが不動産投資で利益を出すのは、無理だと思います。
 本業のほうがずっと楽だと思います(笑)。

(2) もし、利益を出す可能性があるとしたら、仕入(購入)価格が安いことが絶対条件です。
 つまり、利益を出せるのは、物件の本源的な価値よりも、安く購入できた場合だけということです。

 お話ししたように、今回のマンションは、私の想定よりもかなり安い金額でしか、賃貸募集ができませんでした。
 賃貸価格を下げても、一件も反応がありませんでした。

 (アパマン業者のいう、「賃料はマックス10万円」というのが正しかったのかも知れません)

(3) ワンルームマンション経営について、たくさんの新聞広告を見かけますが、そういう業者から、投資目的でワンルームマンションを買ったとしたら、99%損すると思います。

 私のブログを読んでくださる方は、くれぐれも手を出さないようにしてください。

★ もともと、今回の投資用マンションシリーズは、「ワンルームマンション投資なんて儲かるわけないだろ!!!」ということから始まっているのです。

(4) もし、どうしても、マンション経営をしてみたいという方がいらしたら、私のようにファミリータイプのマンションを購入することをお勧めします。

 (ご希望があればさらに詳しく書きますが)その理由をちょっとだけ書いておきます。

 1. ワンルームマンションは、利回りだけで売買されます。つまり実需はほとんどない。

 2. ファミリータイプのマンションは、賃貸需要と、実需(住居として購入する)の2面作戦がとれます。つまり、いざとなれば住居として売却が可能だということです。

(5) もし、利益をだせたとしても、わずかな利益しかだせません。
 というのは、その前に各種の費用(経費)がかかるからです。

 今回のことで、簡単におさらいしてみますと、購入価格が900万円で、売却価格が1250万円なので、差し引き350万円のプラスです。

 ところが、リフォームに100万円かけています。不動産売買の中間手数料は、購入と売却と合わせて約100万円です。不動産取得税とかマンション管理費などに50万円くらい使っています。

 それで、やっとのことで100万円のプラスになります。でも、さらに短期譲渡ですので、40%くらいの税金を納めます。最終的に税引き後の手取りが60~70万円程度しか残らないということになります。

 ああ、なんと効率の悪いカセギでしょうか!(ため息)

 まだまだお話ししたいことはたくさんあります。

 でも、ここまで、読んでくださってありがとうございました。

 「HP200LXが一台あれば、ここまでシミュレーションできる!」と、楽しんでいただけたとしたら、至福の至りです。

 (_O_)(ぺこり)

(643)マンション購入のその後 →→ 本日売買契約終了。

(643)マンション購入のその後 →→ 本日売買契約終了。

昨年(2013年)の4月から5月にかけて、投資用マンションの損益計算のシミュレーションのお話しをしました。

一連の書き込みは「(607)「不動産投資、成功の方程式」について」
http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2013/04/rm-0efe.html
から、
(618-2)新築マンション価格下落のシミュレーション
http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2013/06/618-2-785e.html
までの連続した項目す。

(614)マンションを一軒買うことにしました(7/3)
http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2013/05/61473-26fe.html
で、「今後のことは、シミュレーションどおりに行くのか、あるいは、問題が出てくるのか、このブログで随時お話しすることにしましょう」と書きましたので、売却に至った経過を詳しくお話しします。

I. 「結論」 マンション投資で利益を出すのは、やはり難しいです。

マンションの購入金額は900万円で、売却できた価格は1250万円でした。
だからといって、350万円もの利益がでたわけではありません (苦笑)。
利益はだいたい120万円くらいです。

しかも、短期譲渡の場合は、税金が約40%ですので、税引き後の利益は70万円くらいにしかなりません。損をしなくてすんだから「まぁ、いいか」というところです。

II. 「よくよく検討してみると、必ずしも住みやすくない」

P1060077 購入したマンションは、確かに古いのですが、床面積が90m2以上あります。
東海道線の始発駅である平塚駅から徒歩圏内ですし、近くに大型ショッピングモールがあって立地も良いです。

ところが、室内は広いのに、エアコンを設置できる場所は一カ所だけなのです。

海に近いため風の通りがとても良いす。
それでも、夏はエアコンなしでは過ごしにくいでしょうし、冬も追加の暖房が必要だろうと思われました。

家族(女性)から、「私だったら住みやすくない」「賃貸もつきにくいと思うから、手放しちゃうほうがいいよ」と手厳しく言われてしまいました(涙)。

III. 「想定家賃は安かった」 

(614)では、「13~15万円の月家賃をとれると思います。もし、家賃が15万円だとしたら、表面利回りで20%にもなります」「このマンションは、実質利回りで10%は固いだろうと考えました」と書きました。

ところが、リフォームの見積もりをとる経過中に、アパマン業者に相談してみると、「家賃はマックスで10万円」と言われてしまいました。

IV. 「賃貸と売却の両面作戦」

じゅうぶんなリフォーム費用(約200万円)をかけたとしても、10万円くらいの家賃にしかならないと言われたので、「賃貸と売却の両面作戦」をとることにしました。

(作戦1)リフォーム費用を100万円程度におさえて、賃貸がつくようなら50万円程度の追加リフォームをする。

(作戦2)100万円程度のリフォームをしてから、損しない程度の金額で売却してしまう。

この2面作戦です。

さてここで、2つの作戦のシミュレーションを見ていただきます。

シミュレーション表集計は、「(610)マンション投資の損益計算。その3(3/3)」で作ったものを使います。(もう少し進化させています)

0000 左の図は、月の賃料を10万8千円にした場合のシミュレーション表です(そこまで落としましたが、結局、賃貸がつきませんでした)。

管理費と修繕積立金は、一ケ月あたり2万1800円かかります。固定資産税は約9万円です。
初期費用は、180万円程度かかりました。

賃貸料をこのように設定して、5年後に800万円で売却したと仮定して、手元に残るのは約180万円になります。

0001 左の図は、4年後に売却した場合、約100万円(税引き後)の手取りになることを示しています。
 

0002 こちらの図は、(入居者がつかないうちに)(賃貸費用が入らないうちに)売却してしまうシミュレーションです。

1250万円(今回の売却価格)で売却できたとして、税引き後の手取りは113.5万円になることを示しています。

両面作戦というのは、

(作戦1)4年後に約100万円(5年後なら180万円)の税引き後利益を期待するか、
(作戦2)即座に売却してしまって約100万円の税引き後利益を期待するか、という作戦です。

(作戦1)では、希望する賃貸料で入居者を募集したとしても、入居者がつかなければ徐々に賃貸料を下げていかなければなりません。

(作戦2)の売却でも、希望価格を提示したとしても、買い手が現れなければ、徐々に価格を下げていくことになります。

この「両面作戦」の結果については、次の項でさらに詳しくお話ししましょう。

2013年6月17日 (月)

(終了)勉強会セミナーの自己評価 (200LX金融電卓とLotus1-2-3)

最近10年くらいは、講義をしたり、プレゼンテーションしたりすることがありませんでした。
自分としてはある程度は準備をしていたのですが、なかなか思いどおりにお話できませんでした(^_~;。

でも、マンション投資セミナー勉強会に参加してくださった方たちが、ほどほど満足してくださった様子でしたので、自己評価75点です(笑)。

以下は、自分の反省です。

○ お話できたこと
△ 不十分だったこと
× お話できなかったこと

=================

I. お話しようと思っていた項目

○(1)入手した段階で将来の損益がほぼ確定してしまう.
 ・アパート経営では経営努力が有効.
  逆にいうと、時間と費用と手がかかる。放置できない.
 ・マンション経営では、時間も手間もかからない.
  逆にいうと、経営努力は無効

○(2)専門業者を通して購入・売却すれば、
  手間がかからないが、利益を抜かれる.
  一般市場を経由して購入・売却すれば、利益は自己亨受.

○(3)ワンルームとアパートは、購入も売却も利回りの世界.
  ほとんどは、専門業者経由.

×(4)ファミリーマンションと、一戸建ては(専門業者ではなく)一般市場経由.

○(5)ローンでの購入はレバレッジを利用する。
  だから、利益も損失も大きい.

× 借入金で株の信用取りひきをするのと同じようなもの.危険性も高い。

○ ローンで購入すると、ローン金利によって、利益が吸い取られる.
 (販売業者と銀行だけが儲かる)

○(6)新築マンションは値落ちが激しい.
  投資家は儲からない。あるいは大損する。

○(7)もし利益があがらない新築物件を買うと、永遠に浮上しない.
  永遠に赤字から脱却できない。

△(8)マンション管理組合があると多少費用がかかる.でもメインテナンスは人任せですむ.

×(9)イニシャルゲインとキャピタルゲインでの税率の違いについて.

×マンション販売業者というのは、「税率のことを理解できない貧乏人から金を吸い上げるシステム」

×販売業者のセミナーでの指標分析は無意味.
  経時的に収支を計算できないことを隠すためでしょう.

○不動産投資の損益は税率に依存するよ(総合課税).
  利益は税金に吸い取られるよ.

○でも、損失(赤字)は税金から返還される(損益通算).
  損すれば、節税になる。でも、節税になっても意味がない。
  (損するだけだからです)

○いっぽう、一般の金融商品は分離課税だから税率が低いよ(10-20%).

×法人で不動産経営する規模になれば、法人税率は低い(利益は大きい)、赤字も繰り延べできる.

○売却時には分離課税:短期保有(5年未満)(39%)と 長期保有(20%)で税率が違う。

==============

II. 実際に200LXを使っての説明と、200LXの動作・演習

◎ 充分お話できたこと
○ お話できたこと
△ 不十分だったこと
× お話できなかったこと

◎重要な前提:
   (a)現在価値と将来価値は違うヨ!
   (b)収入-経費→所得  (所得控除)  所得×税率→税額

○(1) 金融電卓(HP200LX)の使い方
 「TVM」、「Solver」、「CashFlows」、「Lotus1-2-3」、「ListStat」

○ ・TVM  現在価値と将来価値の違い
△  TVMを使って、インフレの価値変化を見てみます
○  TVMを使って、将来価値とはなにか? 現在価値はどのように計算するか?
×  単利・複利の違い

◎  TVMとLotus1-2-3を関連させて、ローンの返済表も作ります)
◎   演習:返済表(1-2-3)作成

◎ ・solverで、(演習)A+B=C
×  solverで (研究)(本から)マンション利回り計算の例
○  (例)手取り給与を計算するsolver式

× ・ListStat
×  irr% 国債価格 クーポン

○(2) 給与→税金(税金が最大の経費)
○  サラリーマン→個人経営→プチカンパニー(サラリーマン)
   給与所得控除 (アリ) → (ナシ) → (アリ)

○(3) (マンション投資での)税金計算の基礎.
 とくに、「経費(含利息)」と「減価償却」の考え方.
 サラリーマンの方で、ご自分で確定申告をしたことがない方は、
 「経費」とか「減価償却」がピンときませんので、、、.

○(4) 税引き前のお金と、税引き後のお金.
 「年収」と「手取額」とが違うことはだれでも知っています.
 たとえば、年収が700万円だと、手取額は(概算で)557万円です.

 普通は、税引き後のお金で、ものを買います.
 しかし、税引前のお金で買えるものもあります.
 そういうことの話です.
 
◎(5) マンション税金計算システム
◎ 損益通算 総合課税:「赤字」も「利益」も(給与)所得に合算される.
◎ ※累進課税率と実効税率の違い.
◎  ※税引前のキャッシュフローと税引後キャッシュフロー
◎  ※売却時の税金計算.短期と長期
 
○ 税引き前の金 (法人)所得分散の意義 (法人)経費の使い方
 (税引き前の金、税引き後の会社の金、税引き後の個人の金)

◎(6) (計算過程)1-2-3でのマンション投資シミュレーション
 今回の連載でお話しした「シミュレーション」が、どのように作られているかの説明.

○ 私のシミュレーションに数字を入れることで、損益が簡単に判断できます.
 購入後の収益も、グラフで可視化することでよく理解できます.
 
○ 中古マンション投資は、優良物件を選んで、「買うこと」がすべてです.
 あとは、ほとんどすることがありません.(購入時、賃貸時のメンテ)
 「努力がいらない」というよりも、「努力することがない」のが実情です.
 
△ (一方、アパート経営の場合は、かなりの経営努力が必要と思います)
 
△(7) (実習)シミュレーション
セミナー ← カモネギ(だまして購入させる)
リスクプレミアムは数% 
 ∵すぐには現金にならない.相対取引.状況によって変わる.

△(8) (事例研究)シミュレーション 本や新聞記事などから
 各自が持ち寄った事例を検討します.
 実際に、数字(金額など)をシミュレーションに入れて、損益が、経過年月によって、どのように変化していくのかを検討します.

× (実際には、家賃は下落して行きます)

 不動産業者から提案されているマンションについて、収益は実際にどうなるのか?など検討しましょう.

◎(9) マンション見学
× 賃貸と自己所有の比較(自宅は自分で自分に貸す)
× ローンだと、マンションは、お金を借りて物を貸す
 (金利はお金の借り賃です)

△ 中古の場合、ほぼ同じ価格で売却できる→リスクが小さい.
 値落ちが少ない(すでに値落ちしているから)

◎(10) マンション内部見学.
 今回、私が新たに購入したマンションの内部を見学してみるのも面白いかと思います. ご自由にご覧ください.

 (たぶん、まだ、賃貸がついていません)
 (リフォーム工事前です)(リフォーム費用約100万円)

×(11) (おまけ)アパート経営について.
 希望者がいれば、アパートを経営している人に、(苦労)話をしてもらうか.

○(12) おみやげは、私の「投資シミュレーション」プログラムです(笑).
 キャプチャ画面を見ていただいた「例の」(非公開)シミュレーションです.
 「年収」から「手取額」を計算するsolver式なども、コピーして差し上げます.

△(13)日本のこれからの問題.
 国家衰退とインフレ

×(14)会社組織
 合同会社←→株式会社. 日本の連帯責任制度(債務保証)

○(16)反省会

◎ Lotus 1-2-3 とは? そもそも「表集計」はどういうもの?
動詞と名詞(動作と機能)(動作命令と計算関数)
セル番地 行と列 (絶対番地)
二階建:表面(数字)レイヤーと、地下(計算式)レイヤー
○グラフ
×マクロ
△データベース
×印刷

◎ 日本語ワープロとは? どういうソフトでしたっけ?
○ パソコン(電子)原稿用紙
○  ∴書き直し容易
○  保存と呼び出し
○  コピーと移動
○  検索と置換
△  ユーザー短縮登録

2013年6月 6日 (木)

(終了) マンション投資セミナー勉強会.

(終了) マンション投資セミナー勉強会は、6月16日に行いました。

出席者は4人(+BlueSky)でした。

なかなか楽しい会合で、みなさんそれぞれに満足してくださったようです。

      (6月17日記)

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中古マンション投資のCASEを、いろいろ検討してきました。
いろんな不動産投資セミナーが開催されているんですね~。

それで、私が主催して「セミナー勉強会」を開くとしたら、どういう内容で勉強会を開くか?検討してみました。

数人くらいの参加者がいらっしゃれば、実際に勉強会を開催してもいいかなぁと思います。

勉強会(当日)のスケジュール

(1) 金融電卓(HP200LX)の使い方
 とくに、「TVM」、「Solver」、「CashFlows」、「Lotus1-2-3」
 (TVMを使って、 インフレの価値変化を見てみます)
 (TVMを使って、将来価値とはなにか? 現在価値はどのように計算するか? 検討します)
 (TVMとLotus1-2-3を関連させて、ローンの返済表も作ります)

(2) (マンション投資での)税金計算の基礎.
 とくに、「経費」と「減価償却」の考え方.
 サラリーマンの方で、ご自分で確定申告をしたことがない方は、「経費」とか「減価償却」がピンときませんので、、、。

(3) 税引き前のお金と、税引き後のお金.
 「年収」と「手取額」とが違うことはだれでも知っています。
 たとえば、年収が700万円だと、手取額は(概算で)557万円です。
 そして、普通は、税引き後のお金で、ものを買います。

 しかし、税引前のお金で買えるものもあります。
 そういうことの話です。

(4) 1-2-3でのマンション投資シミュレーション.
 今回の連載でお話しした「シミュレーション」が、どのように作られているかの話です。
 私のシミュレーションに数字を入れることで、損益が簡単に判断できます。
 購入後の収益も、グラフで可視化することでよく理解できます。

 中古マンション投資は、優良物件を選んで、「買うこと」がすべてです。
 あとは、ほとんどすることがありません。
 「努力がいらない」というよりも、「努力することがない」のが実情です。

 (アパート経営の場合は、かなりの経営努力が必要と思います)

(5) 事例シミュレーション研究(持ち寄り).
 各自が持ち寄った事例を検討します。
 実際に、数字(金額など)をシミュレーションに入れて、損益がどのように変化していくのかを検討します。

 不動産業者から提案されているマンションについて、収益は実際にどうなるのか?など検討しましょう。

 医療のセカンドオピニオンのように、利害関係のない立場で、判断・批評します。

(6) マンション内部見学.
 今回、私が新たに購入したマンションの内部を見学してみるのも面白いかと思います。 ご自由にご覧ください。

 (たぶん、まだ、賃貸がついていないと思いますので)
 (リフォーム工事途中である可能性もあります)

(7) (おまけ)アパート経営について.
 希望者がいれば、一棟もののアパートを経営している知人に、(苦労)話をしてもらうように依頼しておきます。

(8) おみやげは、私の「投資シミュレーション」プログラムです(笑)。
 キャプチャ画面を見ていただいた「例の」(非公開)シミュレーションです。
 「年収」から「手取額」を計算するsolver式なども、コピーして差し上げます。

日時と場所、会費など

・東海道線藤沢駅から徒歩1分の会場(実は私の事務所)(笑)
 (詳しい場所は、当方から連絡します)

・2013年6月16日(日曜日)

 午前10時開始、午後4時終了。

・マンション見学は、東海道線乗車で、15分程度離れた駅です。
 (駅から徒歩6分)
 たぶん、そこで解散になります。

・ご自分の200LXをご持参下さい。
 (200LXをお持ちでない方のためには、私の予備機を用意しておきます)

連絡先

・参加希望者は、以下にメールしてください。
 参加の理由とか、ご自身の社会的背景も書いてくださるとうれしいです。
 200LXの機能にどれくらい習熟しているかとか、マンション投資にどのような興味があるかなども、、、

 参加者の興味の対象によって、勉強会の内容は大幅に変更します。

 業者の方はお断りします。
 シロウトのみの勉強会ですので。
 (偉そうな物言いをする方がいれば、瞬時に終了にします)
 (その場合でも、会費は返却しません)

・捨てアド 2nd-yume@mail.goo.ne.jp
 (@は半角にして下さい)

付け足し

・物件の紹介などは、まったくありません。利害関係はゼロです(笑)。
 だって、私は業者じゃないものぅ、、、(爆)

・当日、参加者はハンドルネームのプレートをつけます。

・参加者に、金銭的な利益はまったくありません(笑)。
 (よいことは、上記のおみやげを差し上げるくらいです)
 (雑談だけで終わりかも、、、ま、そんなことはないと思いますが、、、)

2013年6月 5日 (水)

(618-2)新築マンション価格下落のシミュレーション

(618-2)新築マンション価格下落のシミュレーション

(618)最近一週間の「マンション投資」新聞広告では、新築の「西巣鴨、駅歩4分のマンション」について、私の不動産投資シミュレーションで検討した結果をお話ししました。

今回、マンションの価格下落の式(マンション価格=100×(経年数)^(-0.27))を、私のシミュレーションに組み込みましたので、新しいシミュレーションと、(618)でのシミュレーションの結果を比べてみます。
---------
「購入価格1980万円」「確定・手取り家賃収入(4年間の総額)313万円」
「月々の家賃収入.68,100円」「提携ローンでのご購入.月々の支出63,530円」
「ローンで購入すると、毎月63,530円の赤字」
---------
の物件です。

とりあえず、先にグラフを比べてみましょうか?

0006_2 左側が、(618)のグラフです。
価格下落のグラフは直線で、10年で30%下落すると仮定していました。

0003_2 右側が、べき乗曲線を組み込んだグラフです。
価格下落のグラフが曲線になっていることがわかります。
(グラフが曲線になっていると、本物ぽくって、なんだかうれしいです)(^。^)

10年でおおよそ半値(50%下落)と、下落幅を大きくしたために、赤字幅が大きくなっています。

参考に、数字の表もつけておきます。
0005_2 上と同じように、左側が(618)の表で、
  

 

右側が今回の表です。0002_2

 

 

 

ローンを組んで購入した場合のグラフも比較してみます。

 

0008_2左側が、(618)のグラフで、

 

 

右側が、今回のべき乗曲線を組み込んだグラフです。 0001_3
このグラフを見ると、ほとんど永久に赤字が続くような感じがします。

30年間では黒字に浮上しません。
(ローン支払いが終了する35年後から、黒字に移行していきます)
(もっとも、35年後に世の中がどのようになっているか予想もつきませんが)

参考に、数字の表もつけておきます。
0007 上と同じように、左側が(618)の表で、

 

右側が今回の表です。 0000

 

 

 

マンション価格の下落を、より実態に合うようにと、「直線」から「べき乗曲線」に変更すると、非常にキビシイものになります。

こうなると、もはや「投資」とは言えなくなってしまうほどです。

2013年6月 4日 (火)

(618)最近一週間の「マンション投資」新聞広告

(618)最近一週間の「マンション投資」新聞広告

(607)「不動産投資、成功の方程式」についてから、(617)「不動産物件をYahoo不動産から拾えば?」の記事まで、「マンション投資」について連続して書きました。

HP200LX上のLotus1-2-3で動作する「投資シミュレーション」を作ったり、それがきっかけで投資用中古マンションを購入したこともあって、私にとって、マンション投資の新聞広告がずいぶん目につきます。

それで、ここ一週間で(日経)新聞に掲載されていた広告について、コメントをつけてみます。

I. 5月27日に掲載されていた新聞広告です。

P1050486 「サラリーマン、働く女性のための中古(ワンルーム)マンション投資セミナー」というタイトル。

 

 

P1050501 セミナー内容は、第一部「特徴とリスク」、第二部「空室ゼロのマンション投資」、第三部「○業者名○の中古マンション投資」、終了後「無料相談会」となっています。
主催者はアパマン会社で、参加無料です。

 

ところで、私は、「マンション投資は物件選択がすべて」と考えています。

端的にいえば、ババを掴んだ(購入した)ら、延々と損するだけです。いくら努力をしても浮き上がることはできません。

逆に、優良物件を購入したら、ほとんど努力なしに利益を得られると考えています。

どんな金融商品を買うにしても、心に刻み込んでおくべき「最重要事項」があります。
「『オススメの金融商品』を買ってはいけない!」ということです。

 

もっと具体的に言いましょうか。

1. 生命保険のセールスマンが勧める生命保険商品は、そのセールスマンの歩合がもっとも大きな商品か、あるいは会社にもっとも利益があがる保険商品です。

2. 証券会社の人が勧める金融商品は、その証券会社にとってもっとも利益があがる金融商品です。

3. 銀行で、安全性が高くて高利回りとして勧める金融商品は、「その銀行にとって」もっとも利益があがる金融商品です。

どこの会社にしても、会社が損をしてまでも、お客さんが儲かるような金融商品を、勧めるはずがない。

これは「鉄則」なんです。

(私自身、『オススメの金融商品』を買って、普通のサラリーマンが退職金として受け取るくらいの額の損失を出しています)
(私は大バカです)
(その金額は、恥ずかしくてここに書けません)

 

では、中古マンション投資セミナーの「無料個別相談会」で勧めてくれる中古マンションはどうでしょうかね?

たとえ会社がほとんど儲からなくても、お客さんが利益を得られるような物件なんでしょうか?

 

No02 II. 5月30日にも、「はじめてのマンション投資セミナー」の広告が掲載されていました。「負けない投資ならワンルームマンションを選びなさい」の著者も登場!というセミナーです。セミナーの主催者は不動産会社のようです。参加費無料です。

小さな文字で、「当社では、新築・中古問わず多数の物件を取り揃えております」と書いてあります。
投資セミナーとは言っても、実際的には販売宣伝なんでしょうね。

この主催会社は、自社の利益が薄くても、お客さんが儲かるような物件を斡旋しているのでしょうか?
それとも、お客さんはカモネギなんでしょうか?

 

P1050490 III. 同じく5月30日に、「賃貸需要が有望な好立地でマンション経営」という広告が掲載されていました。

  
たまたま物件の紹介も掲載されていますので、私の方式のシミュレーションで判定してみます。

このうち、左側の「白金高輪台」の物件を検討します。

0002
所得税と住民税を合わせて33%(年収695~900万円)と仮定しておきます。

全額自己資金で購入したときに、10年間で45.6%の資金を回収できます。(Lの列の下方のセル)
税引き後では、38.4%の資金を回収できます。(Lの列の下方のセル)

もし、途中でマンションを売却するとしたらどうでしょうか?
10年間で1割しか値落ちしないと仮定した場合、10年後に売却すると378.3万円の利益を得ることができます。(Kの列の最下方のセル)

0003 グラフはこのようになります。利益をすべて蓄積した場合、27年で投下資金と同額になります。(マンションは保有している状態です)

さて、0009 全額を低金利のフルローンで購入することも考えてみます。1.5%の固定金利で20年のローンを組んでみます。
すると、毎年の税引き後のキャッシュフローは、おおよそマイナス35万円です。

0001 グラフを見てみると、いちばん下の折れ線が毎年のプラスマイナスの累積金額を示しています。
20年経過するまで、毎年、赤字が増していって、20年目には700万円の大赤字です。

ローン返済が終了した21 年目からは、税引き後のキャッシュフローがプラス70万円になります。
そのプラス分で、累積赤字を解消していくと、ちょうど30年目にプラマイゼロとなります。

こういうお金の流れを「投資」って言うかなぁ、、、?

 

P1050492同じ広告内の、「文京音羽」なら、少しはマシかも知れません。

 

 

0004 全額自己資金の場合、10年間で49.6%(税引前)の資金を回収できます。(Lの列の下方)

税引き後では、41.3%回収できます。(Lの列の下方)

「白金高輪台」の物件とあまり変わりませんね。

 

P1050495 IV. 翌5月31日にも、大きな広告が打たれてました。
「マンション経営で30年の実績と信頼」の会社です。
「借上システムで、毎月、家賃収入を得る」とあります。

「西巣鴨、駅歩4分のマンション経営」です。新築のマンションですね。
「購入価格1980万円」「確定・手取り家賃収入(4年間の総額)313万円」
「月々の家賃収入.68,100円」「提携ローンでのご購入.月々の支出63,530円」と書いてあります。
ローンで購入すると、毎月63,530円の赤字になると書いてあるのは、ずいぶん正直な会社です。

 

さて、シミュレーションです。

0005 新築なので、減価償却は47年間計上できます。でも、マンション本体の値落ちは大きいでしょうね。
いちおう、10年後に30%値落ちすると仮定しておきます。(J3のセル)

全額、自己資金で購入した場合、10年後には税引前で36.3%の資金が回収できます。(Lの列下方)
税引き後では30%くらいです。(Lの列下方)

30年後には、投下資金がちょうど100%くらい回収できます(税引前)。
税引き後では、88.6%回収できます。

もし、途中で売却するとしたら、最初の10年間では、130万円くらい損します。(Kの列)

次の10年間では、100万円くらい損します。その次の10年間は50~80万円くらいの損です。
(これは年間で3%ずつの値落ちと仮定した場合です)(10年以降の値落ちはもっと少ないはずですが)

0006 グラフを見てみます。
マンションの値落ちのグラフは、(30年後に200万円ですから)ちょっと現実的ではないです。
(実際には、500~600万円くらいでしょう)

税引き後の利益の累積は、30年で1842万円です。(この場合、マンションは手元に残っています)

画面の下のほうで、左から右に引かれているのが、「利益」のグラフです。
上でお話ししたように、いつ、売却したとしてもマイナス(損)です。

0007こんどは、「提携ローンでご購入の場合」もシミュレーションしてみましょう。

自己資金200万円で、1780万円のローンを組む例です。(変動)金利は2.352%で、35年返済です。
税引前のキャッシュフローは、毎年プラス8220円ですが、税引き後のキャッシュフローが毎年マイナス5~6万円です。

30年後の税引き後のキャッシュフローは、マイナス210万円です。延々と出費が続きますね。

0008 グラフはみごとに右下がりです。保有していれば保有しているほど損がかさみます。
(でも、35年を過ぎれば、ローン返済が終了しますから、プラスになるはずです)

大々的に広告を打っているけれど、こういうマンションを買う人はいるんだろうか?

(実は、20年前の私がそうでした)(苦笑)

マンション投資の新聞広告(例)は、まだまだあるのですが、ここらへんで止めておきます。

2013年5月15日 (水)

(617)不動産物件をYahoo不動産から拾えば?(10/3)

(617)不動産物件をYahoo不動産から拾えば?(10/3)

前項では、「中古ワンルーム販売業者」から購入する例を検討しました。

では、今回、私がファミリータイプのマンションを購入するように、自力で探し出して、通常の不動産業者から購入するとしたら、収益はどうなるか検討してみます。

Img_1218 (614)で見ていただいたYahoo不動産の画面は、44件のデータを「広さ順」で並び替えたものでした。今回は、「価格の安い順」で並び替えてみます。
すると、(当然ですが)ワンルームマンションが最初の方に出てきます。

一番安い300万円のワンルームは、広さが18.44m2です。駅から徒歩7分ですから、たぶん入居者はいると思います。

Img_1220_2 詳細画面を見てみると、写真のほかに管理費なども掲載されています。

で、これはいくらで賃貸に出せるんでしょう?

Img_1221 同じYahoo不動産の「賃貸」の方で検索してみました。

都合の良いことに、同じ建物で、ほぼ同じ面積のワンルームマンションが、月賃料4.6万円ででています。

0010 (1) これで、シミュレーションしてみることにします。
前項で検討して、ローンで購入すると赤字になりそうですから(笑)、全額自己資金ということにします。

すると「10税前」1.206、「10税後」0.803 になってます。(この場合の税率は0.43で計算)
すごくいいじゃないですか。この数字って、前項の「極意」の本のどの例よりもよいですよ。
(んじゃ、BulueSkyのシミュレーションは、「極意」を越えているってことですか?(爆))

0011 グラフを見てみます。精算時の金額が、17年目に300万円になっていることが読み取れます。税引き後の累積金額は、12年目に300万円になっています。

この例は、おそらくかなり以前から売りに出ているのだろうと想像します。
だとしたら、指値(値切り)をしてみたらどうでしょう?
安ければ買うし、安くなければ買わない、っていうことです。

0020 (2) 250万円で購入するとしたらどうでしょう?

「10税前」1.466、「10税後」0.951 に、なります。

「前C/F」(税引前キャッシュフロー)は、38.5万円です。「修正C/F」(税引後キャッシュフロー)でも、24.5万円になります。

つまり、250万円の初期投資で、毎年25万円くらいの収益を得ることができるということです。

0021 グラフを見てみます。

やっぱり、10年間の累積は250万円で、マンションを売却して精算したと仮定すると、14年目に利益が250万円でることになります。

このようにシミュレーションしてみると、「中古マンション販売業者」の存在意義はあるのだろうか?と思います。

中古物件の流通量を考えてみても、専門業者よりもYahoo不動産のような不動産サイトのほうが、格段に流通量が多いんじゃないでしょうか?
だとしたら、多くの物件の中から、自分にあった物件を選ぶことができるんじゃないでしょうか?

(ご注意)

ところで、私のシミュレーションで、計算に入れていない経費とか利益があります。
経費としては、入退去時のクリーニングなどのメンテ費用です。
また、収入としては敷金・礼金などです。(地域によってはゼロゼロにする必要があるかも知れません)

それにしても、ワリのいい投資です。
ファミリータイプのマンションのケリがついたら、この方式でワンルームにチャレンジしてみよう!と思います(笑)。

それと、「HP200LX マンション投資 シミュレーションセミナー」でも開催しようかと思っちゃいます~(爆)。

(616)不動産シミュレーションで遊ぶ(9/3)

(616)不動産シミュレーションで遊ぶ(9/3)

せっかく不動産投資シミュレーションのシート( HP200LX上のLotus 1-2-3 )を作ったので、データをいろいろ入力して遊んでいます。

いろんな Case のデータを入力しながら、計算シートを加筆・修正しています。はじめは、Ver3.1まで公開しましたが、その後、大幅に変更しながらVer5.3まで進歩しました。

Img_1207 今回は、私の書架から「中古マンション投資の極意」という本をひっぱりだして、本の中の例(Case)のデータを入力して、グラフ化して検討してみます。

I. はじめに、この本の内容のことをお話ししておきます。

この本での「中古マンション」というのは、中古「ワンルーム」マンションのことを意味しています。今回、私が購入したようなファミリータイプのマンションではありません。
(私は、ファミリータイプのマンションのほうが、投資に向いていると考えていますが)

また、この本でいう「極意」は、「ワンルーム販売業者のよい営業マンにあたれば、利益の出る有利な投資物件を回してもらえる」ということのようです。

それがほんとうに「極意」といえるのかどうかは、読者が判断すればよいことです。
しかし、逆から見れば、営業マンがハズレだと、クズ物件をつかまされるということになりますか。
(私の場合、Yahoo不動産で探しますから、うまく行っても、うまく行かなくても自己責任ということになります)(でも、少なくとも他人にダマされることはありませんし、他人に「利」を抜かれるということもないです)

この本の最終ページには、「お宝不動産公式ホームページ」のアドレスが書いてあります。そういうことからは、セミナーとかワンルームマンション販売業者への誘導本といえます。

この本の著者のお勧めの業者以外だと、クズ物件を押しつけられる可能性がある。
優良物件を回してもらうえるようになるには、どんどんたくさん買って、優良顧客と認められる必要がある、ということになるでしょう。

まぁ、「株で○○億円儲かった」とか、「FXで億万長者になる」のような本の不動産バージョンですね。真に受けるわけにもいかないと思います。

目次は、

第一章 私の中古マンション投資法
第二章中古マンション投資のメリット・デメリット。
第三章 シミュレーションの力で見極める。
第四章 物件探しから購入まで
第五章 実践 新米大家さん
第六章 出口戦略を怠らない
第七章 実戦に役立つヒント集

、となっています。

第三章のシミュレーションというのは、沢さんという方が作った表計算のようです。
私も、以前、沢さんのCD-ROMつきの著書を買ったことがあります。
しかし、私にとっては、欠点の多いシミュレーションだったので、その本は処分してしまいました。すでに手元にありません。

II. では、本題の 「Caseの検討」をはじめます。

Img_1208 (1)「鶯谷物件」(本書41ページ)です。物件価格1090万円、表面利回り6.9%、フルローン金利3.5% というデータです。
「しかし、実際の収支は赤字に転落」だそうです。

0000 私のシミュレーションにデータを入力しました。10年後の売却想定価格を80%としてみましたが、「(税引き後)修正C/F」の「列」と、「利益」の「列」はマイナス表示になっています。つまり、赤字ということです。

ここで、とくに注目しておくべきなのが、利率3.5%で30年返済で融資を受けたときの総支払い金利です。30年間で672万円もの金利になります。

0001_2 グラフ表示してみると、えんえんと利益がマイナスになっていることが、一目瞭然です。それでも、17~18年くらいでプラスマイナスがゼロに改善しています。作戦としては、この時点で売却してしまうのがよいと思います。

0002_2 (1')同じ物件でも、もしローンを組まなければどうなっていたのでしょう?つまり、全額を自己資金で購入するということです。

この場合は、支払い金利がありませんので、「修正C/F」は、毎年50万円くらい黒字になります。マンションを精算したときのプラスマイナスは、「利益」の「列」に表示されますが、4年が終了した時点でほぼゼロになっています。

「利益」の「列」のさらに右側の「列」で、「10税前」0.510、「10税後」0.336と表示された数字があります。これはそれぞれ、税引き前(表面利回りの計算)、あるいは税引き後の10年後の資金回収率を示します。

つまり、ローンを組んでいなければ、10年間で投資資金の約50%を回収できるということです。

0003_2 グラフを見てみると、19~20年後には投資資金を回収できています。
結局のところ、敗因は、ローンを組んで投資物件を購入したというところにあることがわかります。

Img_1212 (2)2番目の物件「用賀物件」からは、著者は全額自己資金で購入することにしたそうです。確かにそうするのがよいと思います。

0005表を見てみると、「10税前」0.786、「10税後」0.633 になっています。この下の画面には、「20税前」1.572、「20税後」1.241 ですので、15年くらいで資金が回収できることがわかります。

0006 グラフを見てみると、30年後に売却精算したときに、トータルで1000万円の利益を得ることになります。

この本には、12件のデータが掲載されています。

これらのデータを検討してみると、不動産投資の成功・不成功は、私の指標で「10税前」つまり、税引き前のキャッシュフロー計算で、10年間で投下資金の何割まで回収できるか?ということに依存しているように思えます。0.7くらい、つまり10年間で70%くらい回収できるとうまくいくように思います。

長期のローンを組めば、キャッシュフローはマイナスにならないですみます。しかし、利息支払いが重くのしかかってくることがわかります。その場合は、不動産業者と融資金融機関を儲けさせるだけになってしまうのかもしれません。