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カテゴリー「3. 人生設計と投資」の68件の記事

2020年6月17日 (水)

(846)最終的にどの程度のインフレで納まるだろうか

(846)最終的にどの程度のインフレで納まるだろうか
 
2020年6月12日の日経新聞に、私としては非常に興味深い論文が掲載されていました。
齋藤誠という名古屋大学教授の執筆した「危機時の財政金融政策(中)」「『物価高騰で収束』シナリオも」という論文です。
Img_20200612_210858  
新聞にポイントがまとめられていますので以下に引用します。
=======引用=======
・旺盛な貨幣需要が膨大な国債の受け皿に
・ゼロ金利維持困難なら物価上昇は不可避
・物価2倍でもハイパーインフレとは違う
==================
 
「ポイント」を読んでもすぐには理解しにくいです。
 
そこで、本文から恣意的に引用します。
=======引用=======
・マイルドなインフレが生じるやいなや、ゼロ金利の維持は困難となる。
・短期金利がプラス0.5%を超えれば、これまで統合政府債務の受け皿になっていた旺盛な貨幣需要は急激に縮小する。
・貨幣需要が一瞬に減退しても、統合政府債務の残高は即座に縮小できない。そこで物価水準が上方にジャンプし、名目GDPが瞬時に拡大することで、膨大な統合政府償務が、縮小した貨幣需要の範囲に収まる。
・いったん物価水準がジャンプした後は、マイルドなインフレと数%の金利水準で推移するだろう。
・物価水準はどのくらい上昇するのか。
・紙幣・法定準備の名目GDP比は既に2割を超えるが、短期金利が0.5%を超えると、その比率は超低金利前の1割弱の水準に縮小を迫られる。それを物価上昇で調整する場合、物価水準は一挙に2倍強高騰する必要がある。
・だが注意すべきは、この状況は決してハイパーインフレではないことだ。
・これが税によらない国家債務返済の実像だろう。残念ながら、シナリオがどのようなタイミングで起ぎるのかを予測することは難しい。
・しかしこうした「まさか」の可能性も考慮することは非常に重要だ。ハイパーインフレでもない、財政破綻でもない、しかし相応に大変な物価調整という性格を正しく認識すれば、適切な政策対応も十分に可能だろう。
==================
齋藤先生、日経新聞さま、こまぎれに引用してすみません。(_O_)(ぺこり)
 
本屋さんで経済論壇の棚を見ると、いろんな著者の「日本は財政破綻するぞ」「ハイパーインフレになるぞ!」「円の大幅な通貨切り下げになるぞ」「預金封鎖されるぞ」というような本がたくさん並んでいます。
でも、どの本を手にとって内容を読んでみても、理論的な背景は書いてなくて、たんに「オバケがくるぞ!」「オバケは恐いぞ!」程度の内容がほとんどです。
 
私自身はマクロ経済学のまったくのシロウトなのですが、自分の生活の先行きが心配です。
それで私なりにどれくらいの円安、物価高騰になるのかを計算してみたことがあります。
「(766) 日本が財政破綻すると、どれくらいのインフレになるのだろうか?」
http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2018/11/766-aaa7.html
 
ここでお話したのは、
「日本でこれから起こると予想されるインフレは、そういうインフレ・ハイパーインフレとは惹起するメカニズムも違うのではないかと思います」
「そのように考えてきて、この項の冒頭に書いた「1ドル400円くらいの円安にはなるだろう」というのは、せいぜい1ドル200円の円安程度にしかならないんじゃないかと考えを改めました」
「もしかしたら、1ドル150円程度の円安とそれに伴うインフレくらいで財政破綻が回避されて、積み重なっている巨額の赤字もその後徐々に解消されていくのではないかと考えるようになりました」
といようことでした。
 
もっと簡単にいうと、「ハイパーインフレにはならないだろう」「1ドル200円程度の円安で落ち着くだろう」ということです。そしてインフレのことも(1ドル200円に見合う程度の)2倍程度の物価上昇だろう、ということです。
 
今回、この齋藤先生の論文でも、2倍程度の物価上昇と数%程度の金利水準で推移するだろうと書いてあります。
 
私のシロウト推計方法と、専門家の齋藤先生の計算では、方法もレベルもまったく違いますが、「ハイパーインフレにならない」「2倍程度の物価上昇」という結論はだいたい同じです。
 
齋藤先生の論文を読んで、「やっぱりその程度の物価上昇で落ち着くだろうな」「それに対応できる程度の備えをしておけばいいな」とあらためて思いました。

2020年4月27日 (月)

(828)stay home(新型コロナウィルス)で時間があるので遺言書作成

(828)stay home(新型コロナウィルス)で時間があるので遺言書作成
   
以前に、『いますぐ遺言書を書きなさい』 (マイナビ新書)に関連して、遺言書を作っておくのにかなりの費用がかかる、ということをお話したことがあります。「(764) 遺言書作成を弁護士に依頼するのは、ずいぶん高額
そのときに、ネットで検索すれば、リーズナブルな金額で自筆遺言書の添削をしてくれる法律専門家を見つけることができるということもお話しました。
   
私自身は、2000年ころにはじめて自筆遺言書を作成しました。
Img_20200427_114426
 2012年ころに再作成して行政書士に添削してもらいました。
   
その後も、「書き直さなければなぁ、、」と思っていて、2016年にワープロ上では再々作成したのですが、自筆での作成をしないままで中途半端の状態になっていました。
   
Img_20200427_175448
現在は、新型コロナに関連して仕事を午前中だけに制限したため、かなり時間な余裕があります。いつ新型コロナで死ぬかもわからないので(笑)、遺言書を見直しておくことにしました。
   
上記の「(764) 遺言書作成を弁護士に依頼するのは、ずいぶん高額」でもお話しましたが、大型書店で遺言書作成に関しての本を探しても、ほとんどの本は実用的ではありません。
私自身、何種類もの本を買ったはずですが、書庫に見つかりません。たぶん読むこと自体が時間のムダと考えて捨ててしまったのだと思います。
参考になる本は少ないですが、経済週刊誌(週間ダイヤモンドや週刊東洋経済など)の特集記事は参考になると思います。バックナンバーを探して見てください。
   
以前にもお話しましたが、遺言書のほかに「不動産や金融資産の財産リスト」もワープロで作っておくのが良いと思います。
リストが作ってあれば、遺族の手間をはぶくことができます。
   
遺言書というのは、本人が死んだ直後のためではなく、数ヶ月してからの処理のためです。
ですから、本人が死んだ直後の葬儀のことなど書いても意味がありません。
葬儀などの死んだ直後のためには「エンディングノート」を作っておくのが良いと思います。
Img_20200427_175407 どのような形式の葬儀にするか、だれに連絡を取るかなどのことです。
また、病気で意識がなくなったときにどのように扱ってほしいか(尊厳死のこと)なども、「エンディングノート」に書いておきます。
(エンディングノートのことは、上記の「(764) 遺言書作成を弁護士に依頼するのは、ずいぶん高額」から見ることができます) 
   
人生というのは、すべてが思い通りに行きませんね。
想定外のことがつぎつぎに起こります。 
長い人生では悔やむことばかりです。
   
そういうことでは、エンディングノートを作っておいても、そうそう順調には処理できないと思います。
でも、残された遺族がなるべく苦労しなくてすむように、前もって準備しておきたいです。
誰でもがいつかは死ぬのですが、死ぬときは前のめりにかっこよく死にたいと思っています。

2020年3月 9日 (月)

(825)いつ、退職金で金融商品を買うのが良いのか?

(825)いつ、退職金で金融商品を買うのが良いのか?
前項の「(824) 退職金は、一括で投資するか? 分散して投資するか?」で、大きく2種類の投資方法が提示されているとお話しました。http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2020/03/post-cf4eb5.html
  
A. いつでもいいから、思いついたときに買う。(山崎元)
B. 1年くらいかけて時間分散して買っていくのがいい(ドル平均法)。
  
しかし、
C. 私は以下のように、別の考えを持っているとお話しました。
 1. 大幅に下落するのを待ち構えて買う。
 2. 何段階かに分散して買う。
 3. 高値になったら売却して現金で保有する。
 という方法です。
  
このことを考える前に、以前のお話を思い出してみます。
  
(818) HP200LXで、投資のリスクとリターンを把握する」で、
http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2020/02/post-7cae10.html
---------
楽天証券の記事にあるように、「全金融資産1億円に対する期待リターンは年率1.66%」と計算されています。(K12)。
また、「加重合計して求めた全体のリスク値は11.5%だ」と同じ11.5%と計算されています。(J12)
「想定される最大の損失が21.34%である」(L12)と同じ21.34と計算されています。
---------
この楽天証券の記事ある「リターンは年率1.66%」「全体のリスク値は11.5%」「最大損失は21.34%」ということを言い換えると、
「その金融商品の1年間の増加率が1.66%」「その金融商品の標準価格の標準偏差が11.5%」「最大損失額=平均増加率-標準偏差×2」ということです。
逆に最大増加率=平均増加率+標準偏差×2」ということですね。
  
Sigumakukan300x166
さらに別の言葉で言うと、金融商品の標準価格が正規分布すると仮定した場合、標準価格が1σ 区間におさまる確率は約68.27%で、2σ 区間におさまる確率約 95.45%ということを元にしています。
「最大損失」というのは、95%までの確率でおさまる損失のことを言っています。
  
だから、上記の金融商品の最大損失額というのは、1.66-11.5%×2で、最大利益額というのが1.66+11.5%×2ということになっているわけです。
(以下では、「金融商品の価格」を「株価」と言い換えます)
  
そのため、Aの「思いついたときの価格」で投資した場合に、「最大損失額=平均増加率-標準偏差×2」を覚悟しておくべきだということになります。また、「最大増加率=平均増加率+標準偏差×2」の最大利益を期待できるということです。
でも、「なるべく損失を避けたい」「なるべく利益を大きくしたい」と考えるのが人情でしょう。
そういう方法はあるんでしょうか?
  
山崎元氏は正規分布での話をしているんですから、正規分布の上で損失を避けて利益を極大化する方法を考えてみます。
  
2years
この図は米国S&P500株ETFの2年間の株価のグラフです。

理屈の上では株価は95%の確率で2σ区間に入りますから、たまたま2σ区間の外になっている下限のときに買って、2σ区間の外になっている上限のときに売れば、最大の利益を得ることができますね。
  
このグラフでいうと、がくんと下がっているときに買って、上がっているときに売るということです。
  
じゃあ、その上限の2.5%と下限の2.5%になることはどれくらいの頻度であるんでしょうか?
うまく、そのときに買うことができるんでしょうか?

2020年3月 5日 (木)

(824) 退職金は、一括で投資するか? 分散して投資するか?

(824) 退職金は、一括で投資するか? 分散して投資するか?
   
サラリーマンが退職して退職金を受け取ったとき、それをどのように運用したらよいかというのは大きな問題です。
私がもっとも妥当だと思う方法は、山崎元が「DIAMOND ONLINE」で「金融機関のカモになる前に知りたい『退職金を正しく扱う4原』決定版」として説明している方法です。 https://diamond.jp/articles/-/227131
4princip 

内容は、
 ----------
 退職金運用の4原則・決定版
【原則4】配当・分配金にこだわらない
【原則3】お任せ運用にしない
【原則2】金融機関に相談しない
【原則1】使いすぎない
  もちろん、退職金以外のお金の運用に関しても原則は同じだ。
 ----------
ということです。
   
「基本方針はわかった」でも、具体的にどうしたらいいか?ということも、山崎元は「退職金3000万円の将来を予想する」で説明しています。 https://diamond.jp/articles/-/19810
   
3000talks
  ----------
(1) 例えば65歳から95歳まで30年間、毎月5万円貯蓄を取り崩すなら、単純計算で1800万円要ります。
・毎月、年金プラス5万円で生活するプランを立ててください。この部分は、安全に運用しましょう。
・銀行に1行1000万円以上のお金は預けないほうがいいので、1000万円を10年満期で利率変動タイプの個人向け国債に、
・800万円は銀行預金にしましょう。
(2) 残った1200万円は、内外共に先進国は低金利なので、株式で運用しましょう。
・TOPIX(東証株価指数)連動の日本株のETF(上場型投信)を600万円、
・先進国株を300万円、新興国株を300万円、いずれもインデックスファンド(海外ETFも可)で買いましょう。
・こちらは、おおむねこの比率で長期運用してください
 ----------
 これもいい提案だと思います。
   
退職金3000万円以外のお金だったらどうでしょう? もし虎の子の1億円だったらどういうふうに運用したらいいでしょうか?
 これはだいたい退職金3000万円と同じやり方がよいと思います。つまり、山崎元が「『全面改定 超簡単お金の運用術』の運用法」で書いているように、https://media.rakuten-sec.net/articles/-/6851

    
Chokantan
 ----------
 (1)’ 生活費として1000万円くらいを銀行預金にしておく(一部は国債を買うか)
 (2)’ 残りの9000万円は、国内株式ETFと世界株式ETFに50%ずつ分けて株式で運用する。
  ----------
 くらいが妥当だと思います。
    
 「『全面改定 超簡単お金の運用術』の運用法」をもうちょっと引用しておくと、
  ----------
・当座の生活に必要なお金(たとえば生活費三カ月分程度)を銀行の普通預金に置く。
・残ったお金を、リスクを取ってもいいと思う「リスク運用マネー」と、元本割れを想定せずに済む「無リスク運用マネー」に分割する。
・この場合、「リスク運用マネー」は「無リスク運用マネーよりも平均すると5%利回りが高いが、最悪の場合、一年で3分の1が失われる可能性がある」と考えて、好きな金額を割り当てる。
・「リスク運用マネー」は、「TOPIX連動型上場投資信託」と「SMTグローバル株式インデックス・オープン」に、半々に投資する。
  ----------
ということです。
   
実は、ここまでが今回のお話の「前置き」なんです。
今回、問題にしたいのは、国内株式ETFと海外株式ETFを「いつ買ったらいいのか?」という問題です。
   
ネットで検索すると、2つの考え方があることがわかります。
   
A. いつでもいいから、思いついたときに買う。(山崎元)
 その理由は、
 1. 購入チャンスをねらって、いても適当な買い場を見つけることができない。
 2. 買わないでいる機会損失がある。
 ということです。さっさと投資するのが良いと言っています。
   
B. 別の人は、1年くらいかけて時間分散して買っていくのがいい(ドル平均法)と主張しています。
 その理由は、
 1. 高値掴みを避けることができる、ということです。
 2. その間に考えることができるということもあるかもしれない。
    
私は別の考えを持っています。
 1. 大幅に下落するのを待ち構えて買う。
 2. 何段階かに分散して買う。
 3. 高値になったら売却して現金で保有する。
 という方法です。
 国内株式ETFと海外株式ETFへの分散は、前者0%後者100%でよいと考えています。
 また、後者は世界株ではなく米国株S&PのETFが良いと思っています。
    
 次項で、ちょっとシミュレーションしてみます。

2020年2月11日 (火)

(820) HP200LXで、投資のリスクとリターンを把握する。その3

(820) HP200LXで、投資のリスクとリターンを把握する。その3
前項の続きです。
http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2020/02/post-300c17.html
今回は、各金融商品のリスクとリターンを実際に計算してみます。
計算しようとしている金融商品は、先進国株式インデックス、新興国株式インデックス、国内株式インデックス、先進国債券インデックスの4種類です。
Emaxis
eMasis 金融商品としては「ETF」を買いたいところなのですが、今回のデータは「eMaxisのインデックス投信」のデータを利用します。
データは、3年間、5年間、10年間などの採集する期間によって、リスクとリターンの値は変わります。また、毎日の終値か、週末の終値か、月末の終値かなどによっても値が変わってきます。
今回は、計算のしやすさを考えて、最近3年間(2017年1月1日~2019年12月31日)の週の終値を使うことにします。
225
225 例としてeMaxisの日経225インデックス投信の画面を見ていますが、このような画面からコピーアンドペーストで数字をLotus123に入力していきます。
4398
4398 200LXのLotus123にデータを持ってきた画面です。実際の作業は、Yahoo!ファイナンス→OpenOffice→Lotus123(Windows版)→200LXという経路でファイル変換しています。
各投信の週の終値(基準価格)と増減値だけを残して不要なデータは削除しました。また、データは古い順にソートしてあります。
4397
4397 余談ですが、日経225インデックスの週ごとのリターンを表示してみました。これでデータがどのように広がっているかを感じることができます。この図を見ると、3年前はデータのばらつきが少ないですが、2年前はばらつきが結構あって波乱の年だったような気がします。最近の1年間はまたデータのばらつきが収束してきています。
分散とか標準偏差は数字として計算しますが、この図のように可視化することでイメージを掴んでおいてから計算を始めるのが、間違いを避けるのに良いと思います。
4396
4396 図の上段は週の終値で計算した各投信の期待リターンとリスク(標準偏差)です。
前項で計算していたのは、年単位の期待リターンとリスクですので、図の下段のように週から年に換算しました。
この数字を使って、ポートフォリオの評価をすることにします。
2399
2399 図の上半分で、6種類の金融商品のリスクと期待リターンの数字を入力しました(黒い部分)。
つまり、国内債券・預金→リスク[0]リターン[0]、先進国債券・預金→リスク[5.58]リターン[1.9]、先進国株式インデックス→リスク[15.4]リターン[11]、新興国株式インデックス→リスク[17.1]リターン[9.9]、国内株式インデックス→リスク[15.4]リターン[49.9]としました。株式個別銘柄はリスク[30]リターン[8]くらいが妥当かと考えました。
債権の場合は、リスクもリターンも数字が小さいのは当然のことだと思います。
3種類の株式インデックス投信では、リスクもリターンもあんまり変わりがないですね。先進国株式インデックスが11%というのはさすがです。この先進国株式インデックスの内容には米国株が2/3以上含まれていると記憶しています。
2398
2398 全体で2億円のポートフォリオで1億円ずつ各金融商品に分けた場合のリスクとリターンの計算結果(黒い部分)です。
先進国株投信、新興国株投信、日経225投信に分けたのですが、どのように分けてもリスクとリターンはあまり変わりません。
2396
2396 図示してみても、ポートフォリオ間の数字に大きな違いがないので、画面の中央部分に点が集中しています。
楽天証券の「ホンネの投資教室」の著者の山崎元は、著書などで「先進国株インデックス投信」と「国内株インデックス投信」を50%ずつ買うようにと書いていますが、上の3種類の株式インデックス投信のリスクとリターンの数字を見ると、どのインデックス投信を買っても、あるいは、どのような比率で買ってもあまり違いがないように思えます。それで「先進国株インデックス投信」と「国内株インデックス投信」を50%ずつ買うようにと書いているのだろうと思います。

(819) HP200LXで、投資のリスクとリターンを把握する。その2

(819) HP200LXで、投資のリスクとリターンを把握する。その2
前項で、一つのポートフォリオの「全体のリスク」「期待リターン」「想定される最大の損失」が計算できました。
http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2020/02/post-7cae10.html
こんどは、いくつかのポートフォリオで、それぞれ、全体のリスクと期待リターンを計算してみることにします。
3395_20200211153701
前項では、各金融商品のリスクとリターンを、楽天証券のサイトにある(山崎元が想定した)値を入力しました。
つまり、国内債券・預金→リスク[0]リターン[0]、先進国債券・預金→リスク[0]リターン[0]、外国株式ETF→リスク[20]リターン[4.8]、毎月分配→リスク[10]リターン[-1]、国内株式アクテイブ→リスク[20]リターン[4]、株式個別銘柄→リスク[35]リターン[5]、という数字でした。
今回は、リスクとリターンの数字を図の上半分に示すように変更しました。
つまり、国内債券・預金→リスク[0]リターン[0]、先進国債券・預金→リスク[10]リターン[0]、先進国株式インデックス→リスク[20]リターン[6]、新興国株式インデックス→リスク[25]リターン[3]、国内株式インデックス→リスク[20]リターン[4]、株式個別銘柄→リスク[35]リターン[5]、という数字です。
図の下半分は、列ごとに一つのポートフォリオを設定・表示しました。そして、各ポートフォリオはひとつの金融商品だけにしました。
つまり、列Hのポートフォリオ1は、国内債券・預金のみ、列Iのポートフォリオ2は先進国株式インデックス、列Jのポートフォリオ3は国内株式インデックス、列Kのポートフォリオ4は新興国株式インデックス、列Lのポートフォリオ5は国内個別株式、というようにしました。それぞれ2000万円にしました。
このように入力しておいて、XYグラフを描いてみます。Y軸はリターン(列99)で、X軸がリスク(列98)にしました。
3396_20200211153701
このような形に表示されます。折れ線グラフの左端は「国内債券・預金」です。グラフ中央の上の点は「先進国株式インデックス」、中央の下の点は「国内株式インデックス」、その右側が「新興国株式インデックス」、右端が「株式個別銘柄」です。
この図を見ると、現代投資理論の「最小分散フロンティア」の図を思い出します。
ウィキペディアの「現代ポートフォリオ理論」にある「最小分散フロンティア」の図を借用しました)
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%8F%BE%E4%BB%A3%E3%83%9D%E3%83%BC%E3%83%88%E3%83%95%E3%82%A9%E3%83%AA%E3%82%AA%E7%90%86%E8%AB%96
Frontier_20200211153701
最小分散フロンティアの図にもっと似るように、ポートフォリオの内容を変更しました。
2000万円を1000万円ずつ2銘柄に分たポートフォリオも追加しました。
(「最小分散フロンティア 」は各銘柄間の関連係数を計算しています。今回のお話は各銘柄は独立していますので、似ているのは形だけで内容はぜんぜん違います)(リスクとリターンが二次元的に表示されるので理解しやすいというだけのことです)
3398_20200211153801
グラフの点と点の中間にもう一つの点を表示させたわけです。
3397_20200211153801
このように表示させたことで、ますます「最小分散フロンティア」の図に似てきて、各ポートフォリオの有利不利がよくわかります。
現代ポートフォリオ理論では、リスクが最小でリターンが最大になるポートフォリオを探すのですが、ここで私が設定した各銘柄のリスクとリターンも二次元的に表示することで直感的な理解を助けます。
つぎに、金融商品の過去の 値動きデータから、実際のリスクとリターンを計算してみたいと思います。

2020年2月10日 (月)

(818) HP200LXで、投資のリスクとリターンを把握する。

(818) HP200LXで、投資のリスクとリターンを把握する。
今までも株式などの投資のことをときどきお話しています。
今回は、HP200LXのLotus123で、「個人のポートフォリオ」を評価するというお話です。
話の内容は、「ホンネの投資教室」(山崎元)というで楽天証券のサイトの内容を元にしています。
『そのアドバイス料、妥当?個人のポートフォリオ見直し例と経済価値』という記事です。
https://media.rakuten-sec.net/articles/-/25339
先に楽天証券のサイトをお読みになるほうが、楽に理解していただけると思います。
記事は、「具体的な(架空のものだが)お金の運用の相談例に対するアドバイスの価値を考えてみる」という内容です。
3399

楽天証券の記事の前半にある「相談者のポートフォリオのざっくりした把握」を、200LXのLotus123でやってみます。
まずは、「第1段階」。楽天の記事の金融商品とリターンの数字をLotus123に入力します。
Kitai-return
記事には「期待リターンは、内外の株式を新興国も含めて5%、内外の債券を0%と考えてみる」とあります。この数字です。
次に、各金融商品のリスクも入力します。
Risk
楽天の記事では、「全体のリスクは11.5%だ」とあります。
Tousiru
相談者のポートフォリオの保有金融資産は、金額の単位を「百万円」にして、「★保有金額」の列に入力しました。
3399 
冒頭のLotus123の図の「計算結果」(列12)をもう一度見ていただくと、楽天証券の記事にあるように、「全金融資産1億円に対する期待リターンは年率1.66%」と計算されています。(K12)。
また、「加重合計して求めた全体のリスク値は11.5%だ」と同じ11.5%と計算されています。(J12)
「想定される最大の損失が21.34%である」(L12)と同じ21.34と計算されています。
入力した数字と計算結果が「ホンネの投資教室」に合致していますので、この集計表の計算のやり方で良いことが確認できたものとします。
上記の集計表の計算方法が正しいなら、こんどは自分のポートフォリオの金額を入力することで、自分のポートフォリオの「全体のリスク」「期待リターン」「想定される最大の損失」が簡単に計算できるはずです。

そして、ポートフォリオの金融資産の配分をいろいろ変えてみることで、リスクを最小にしてリターンを最大にするポートフォリオを
さがすことができるはずです。
 
次の項でさらに遊んでみることにします。

2020年1月 4日 (土)

(813) 不動産価格の上昇下降の波のこと.

(813) 不動産価格の上昇下降の波のこと.

前項の「(812) 『ハイブリッド不動産投資法』は面白かった」で、「昨年末にもう一軒の区分マンションの入居者が退去したので、そちらも早期に売却処分しようと考えています」とお話しました。

その理由として、
「不動産には「売り時」があり、「買い時」がある」
「不動産物件価格が安値のときに購入して、高値のときに売却処分すれば、インカムゲインに加えてキャピタルゲインを得ることができます」
「現在は高値の時期でので、所有している賃貸不動産の入居者が出たら、賃貸付けをするよりも売却処分してしまうべき時期にあたります」
とお話しました。

私が売却処分しようと考えている区分ファミリータイプマンションは群馬県高崎市の所在なので、その固有名を入力して「LIFULL HOME'S」というサイトで現在の市況をチェックしてみました。
Chuuko
これはそのサイトからの引用ですが、中古マンションの価格は最近3年間で約28%上昇しているとのことです。
もちろん物件によって差はあるはずですが、現在2000万円で購入するマンションは3年前は1600万円くらいだったということです。
これは一種のバブルでしょう。

模式化して計算してみると、3年前に1600万円で投資用マンションを購入して、家賃12万円程度で3年間賃貸に出していれば400万円くらいのインカムゲインを得ることができたことになります。
そして、入居者が退去してから2000万円で売却できれば、さらに400万円くらいのキャピタルゲインを得ることができるということになります。

これは仮定の話ですから、もちろんそんなにうまくいくハズがないです。
お話したいことは、今は中古マンションの価格が高くてバブル状態と考えられるということです。

同じマンションでの賃貸家賃の上昇・下降も掲載されていたので、ついでにお話しますと、
Tintai
賃貸の家賃も上昇しているのですが、ここ3年間で3%程度しか上昇していません。
賃貸住宅の賃料というのは価格硬直性があるということがよくわかります。

つまりは、入居者が退去したあとで再募集をかけたとしても、家賃を上げられないだろうということです。
物件の価格と家賃の比較では、(現在の価格で中古マンションを購入するとしたら)採算性がかなり悪化しているということです。
ぎゃくに、賃貸マンションに住んでいる人にとっては、新しく住居を購入して賃貸住居から住み替えするには、いい時期ではありません。

私自身は、何軒かの賃貸用不動産を所有しる一方で、自分自身も賃貸マンションに住んでいます。自己所有の住居ではないです。
経済合理性を考えると、現在の日本では自己所有の住居よりも賃貸の住居のほうが、金銭的にはずっと有利だと考えています。

2020年1月 3日 (金)

(812) 『ハイブリッド不動産投資法』は面白かった.

(812) 『ハイブリッド不動産投資法』は面白かった.

あけましておめでとうございます。
このブログをお読みになる皆さまにとって、今年もよい一年でありますようお祈りいたします。

私の場合、今年の年末年始のお休みは旅行を計画しませんでしたので、自宅マンションでのんびり過ごしていました。
出かけるのは近くの大型書店とかブックオフ程度です。休み中には積ん読の本と新しく買ってきた本・雑誌を読んで過ごしました。

読んだ本の中で、少し古い本なのですが、『ハイブリッド不動産投資法』(大林弘道著)(2010年)が面白かったのでお話しします。
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この本の主張をひとことで言うと、「不動産投資するなら中古ファミリーマンションを勧めます」ということです。

Amazonのレビューに「孔明」という人が、この本の内容と批判を星3つとしてアップしています
的確なレビューだと思いますので、引用しておきます。

--------- 引用(レビューの一部です)---------
よーするに「区分マンションファミリータイプ投資の薦め」です。
本の冒頭からまず「新築ワンルームマンション投資の問題点」が列挙されます。
続いて「1棟アパート・1棟マンションの問題点」を挙げていきます。
最後は「中古ワンルームマンション」の問題点です。これは最初の新築ワンルームマンションと似通った問題点が多い。

以上を踏まえた上で著者が推奨するのが「分譲型中古ファミリータイプマンション投資」という結論です。
オーナーチェンジの収益物件として「安く仕入れ」、空室状態になったらエンド向け実需用(居住用)として「高く売却して差益を得なさい」とのことです。

ファミリー中古区分マンション投資を薦める本は不動投資本の中では「少数派」。
それなりに説得力はあります。でも、本のタイトルの「ハイブリッド」から連想されるものとは違うなあ・・・・(笑)。
最初から「ファミリータイプ中古区分マンション投資」と一見して判るようなタイトルにすればよかったかと。
-----------  引用終わり--------------

不動産投資として、著者が「区分マンションファミリータイプ」を勧めるのも合理的ですし、レビュアーの「孔明」さんの指摘も的を射ています。
著者の主張も、「孔明」さんの批評も、私の考えとほとんど同じです。

以前に「(688)ワンルームマンション投資はくれぐれも気を付けてください」で、「ファミリータイプのマンションは、ワンルームマンションと違って、収益不動産という側面のほかに、実需の不動産という面があります」とお話したことがあります。

キャピタルゲインとして考えたときに、ワンルームマンション投資では売買ともの「投資」という面から物件の価格が決まりますが、ファミリータイプのマンションは「投資」と「実需」という2つの面からの価格が決まります。
それで、購入・売却のときに、アービトラージのようにその隙間でうまく利益をあげられる可能性があるのです。
インカムゲインについては、ワンルームもファミリータイプも考え方は同じです。

「(614)マンションを一軒買うことにしました(7/3)」で、
「I. 一棟もののアパート経営についてです」
「II. 次にワンルームマンション投資のことをお話しします」
「III. そういうことで、私の場合は、ファミリータイプのマンションで不動産投資をします」
ということをお話ししました。

『ハイブリッド不動産投資法』での主張は、上で私がお話した内容とほぼ同じです。
そのため、私自身は「もっともだ」「そうだよなぁ」と思いながらこの本を読みました。「我が意を得たり」というところです。

【この項の最後に、注意しなければならない重要なことをお話しておきます】
(この本のようは不動産業者が著者である本には書いてないことです)

★不動産には「売り時」があり、「買い時」があるということです。
不動産市況は10年サイクルくらいで、上昇と下降を繰り返しています。
不動産物件価格が安値のときに購入して、高値のときに売却処分すれば、インカムゲインに加えてキャピタルゲインを得ることができます。逆に波の頂上で購入して波の底で売却すると、せっかくのインカムゲインをすべて吐き出すことになってしまうのです。
物件を買うのに時期を選ばなければ利益が出ないということです。
現在は高値の時期でので、所有している賃貸不動産の入居者が出たら、賃貸付けをするよりも売却処分してしまうべき時期にあたります。

そういうことで、
(777) 大阪で所有している賃貸マンションの売却シミュレーション
(778) 大阪の中古マンションは売り時でしょうか?
でお話したように、1年前にファミリータイプの区分マンションを一軒売却処分しました。
昨年末にもう一軒の区分マンションの入居者が退去したので、そちらも早期に売却処分しようと考えています。

もちろん、また中古の投資用区分ファミリーマンションを買いたいとは思っているのですが、たぶん3~4年以上先のことになると思います。

★金融資産価格も、半年~1年くらのサイクルで波がありますね。今は波の頂上です。
私は、今の年齢になって、やっと「波」の性質とそのサイクルをつかめるようになってきました。
そのうちに金融資産で利益を得るための「波」についてもお話ししようと思っています。

2019年10月 8日 (火)

(805)年金の減額幅が縮小するんですって! うれしいな。

(805)年金の減額幅が縮小するんですって! うれしいな。

Nenkingengaku きのうの新聞に「働く高齢者の年金を減らす『在職老齢年金制度』を見なおす」という記事が載っていました。
「今は65歳以上で47万円を超える月収がある人は年金が減るが、月収を62万円に引き上げて」(減額になる)対象者を減らす案を検討しているというのです。

そうなったら、お給料がもっと増えても年金が減額されないんだから、とてもうれしいです。

いくらの給与をもらったら、年金がいくら減額されるかという計算式を作ったことを「(795) solverで、70歳以降に年金カットされない最高額の給与を計算する」でお話ししました。http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2019/07/post-bf719a.html

(795)では47万円の制限で計算していますが、制限が62万円に拡大された場合の計算も簡単にできますので計算してみます。(solver計算式は(795)の記事からダウンロードしてください)

(795)では、「月制限額」47万円、「厚生65年額」120.5万円、「後65平均給」に36万円、「他年収?」ゼロ、「後70給與額」を36万円とした場合、「支給停止額」は1694円と計算されていました。

2999_20191008003301 solverは逆方向の計算ができますから、支給停止額がゼロなる最高額の給与を計算するには、「支給停止額」にゼロを入力しておいて[F6]を押すことで、35万9717円と計算できます。

2998_20191008003301 こんどは、「月制限額」を62万円として、最高額の給与を計算してみと、50万9717円になります。月給を15万円も多くもらえることです。年間だと180万円多く稼いでも、年金が減額されません。

こんどは、(795)の下の図と同じ条件で計算してみます。
2997_20191008003301 「月制限額」47万円の場合は、「後70給與額」34万9278円までしか給与をもらえなかったのですが、「月制限額」62万円だと「後70給與額」49万9278円の給与まで稼げます。

年金支給停止額が47万円から62万円に変わると、年収を180万円よぶんにもらっても、厚生年金が減額されないということになるんですね。

私の場合、あと半年で70歳になって、毎月約3万円の厚生年金保険料の徴収がなくなります。それで年間では約30万円手取りが増えます。

う~ん、年間で合計約200万円も手取り金額を増やせるんなら、何に使おうかしら。

そのぶん、お仕事がんばらなきゃ、、、。

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