(618)最近一週間の「マンション投資」新聞広告
(607)「不動産投資、成功の方程式」についてから、(617)「不動産物件をYahoo不動産から拾えば？」の記事まで、「マンション投資」について連続して書きました。
HP200LX上のLotus1-2-3で動作する「投資シミュレーション」を作ったり、それがきっかけで投資用中古マンションを購入したこともあって、私にとって、マンション投資の新聞広告がずいぶん目につきます。
それで、ここ一週間で（日経）新聞に掲載されていた広告について、コメントをつけてみます。
I. 5月27日に掲載されていた新聞広告です。
「サラリーマン、働く女性のための中古（ワンルーム）マンション投資セミナー」というタイトル。
セミナー内容は、第一部「特徴とリスク」、第二部「空室ゼロのマンション投資」、第三部「○業者名○の中古マンション投資」、終了後「無料相談会」となっています。
主催者はアパマン会社で、参加無料です。
ところで、私は、「マンション投資は物件選択がすべて」と考えています。
端的にいえば、ババを掴んだ（購入した）ら、延々と損するだけです。いくら努力をしても浮き上がることはできません。
逆に、優良物件を購入したら、ほとんど努力なしに利益を得られると考えています。
どんな金融商品を買うにしても、心に刻み込んでおくべき「最重要事項」があります。
「『オススメの金融商品』を買ってはいけない！」ということです。
もっと具体的に言いましょうか。
1. 生命保険のセールスマンが勧める生命保険商品は、そのセールスマンの歩合がもっとも大きな商品か、あるいは会社にもっとも利益があがる保険商品です。
2. 証券会社の人が勧める金融商品は、その証券会社にとってもっとも利益があがる金融商品です。
3. 銀行で、安全性が高くて高利回りとして勧める金融商品は、「その銀行にとって」もっとも利益があがる金融商品です。
どこの会社にしても、会社が損をしてまでも、お客さんが儲かるような金融商品を、勧めるはずがない。
これは「鉄則」なんです。
（私自身、『オススメの金融商品』を買って、普通のサラリーマンが退職金として受け取るくらいの額の損失を出しています）
（私は大バカです）
（その金額は、恥ずかしくてここに書けません）
では、中古マンション投資セミナーの「無料個別相談会」で勧めてくれる中古マンションはどうでしょうかね？
たとえ会社がほとんど儲からなくても、お客さんが利益を得られるような物件なんでしょうか？
II. 5月30日にも、「はじめてのマンション投資セミナー」の広告が掲載されていました。「負けない投資ならワンルームマンションを選びなさい」の著者も登場！というセミナーです。セミナーの主催者は不動産会社のようです。参加費無料です。
小さな文字で、「当社では、新築・中古問わず多数の物件を取り揃えております」と書いてあります。
投資セミナーとは言っても、実際的には販売宣伝なんでしょうね。
この主催会社は、自社の利益が薄くても、お客さんが儲かるような物件を斡旋しているのでしょうか？
それとも、お客さんはカモネギなんでしょうか？
III. 同じく5月30日に、「賃貸需要が有望な好立地でマンション経営」という広告が掲載されていました。
たまたま物件の紹介も掲載されていますので、私の方式のシミュレーションで判定してみます。
このうち、左側の「白金高輪台」の物件を検討します。
所得税と住民税を合わせて33%（年収695～900万円）と仮定しておきます。
全額自己資金で購入したときに、10年間で45.6%の資金を回収できます。（Lの列の下方のセル）
税引き後では、38.4%の資金を回収できます。（Lの列の下方のセル）
もし、途中でマンションを売却するとしたらどうでしょうか？
10年間で1割しか値落ちしないと仮定した場合、10年後に売却すると378.3万円の利益を得ることができます。（Kの列の最下方のセル）
グラフはこのようになります。利益をすべて蓄積した場合、27年で投下資金と同額になります。（マンションは保有している状態です）
さて、
全額を低金利のフルローンで購入することも考えてみます。1.5%の固定金利で20年のローンを組んでみます。
すると、毎年の税引き後のキャッシュフローは、おおよそマイナス35万円です。
グラフを見てみると、いちばん下の折れ線が毎年のプラスマイナスの累積金額を示しています。
20年経過するまで、毎年、赤字が増していって、20年目には700万円の大赤字です。
ローン返済が終了した21
年目からは、税引き後のキャッシュフローがプラス70万円になります。
そのプラス分で、累積赤字を解消していくと、ちょうど30年目にプラマイゼロとなります。
こういうお金の流れを「投資」って言うかなぁ、、、？
同じ広告内の、「文京音羽」なら、少しはマシかも知れません。
全額自己資金の場合、10年間で49.6%（税引前）の資金を回収できます。（Lの列の下方）
税引き後では、41.3%回収できます。（Lの列の下方）
「白金高輪台」の物件とあまり変わりませんね。
IV. 翌5月31日にも、大きな広告が打たれてました。
「マンション経営で30年の実績と信頼」の会社です。
「借上システムで、毎月、家賃収入を得る」とあります。
「西巣鴨、駅歩４分のマンション経営」です。新築のマンションですね。
「購入価格1980万円」「確定・手取り家賃収入（４年間の総額）313万円」
「月々の家賃収入．68,100円」「提携ローンでのご購入．月々の支出63,530円」と書いてあります。
ローンで購入すると、毎月63,530円の赤字になると書いてあるのは、ずいぶん正直な会社です。
さて、シミュレーションです。
新築なので、減価償却は47年間計上できます。でも、マンション本体の値落ちは大きいでしょうね。
いちおう、10年後に30％値落ちすると仮定しておきます。（J3のセル）
全額、自己資金で購入した場合、10年後には税引前で36.3％の資金が回収できます。（Lの列下方）
税引き後では30%くらいです。（Lの列下方）
30年後には、投下資金がちょうど100%くらい回収できます（税引前）。
税引き後では、88.6%回収できます。
もし、途中で売却するとしたら、最初の10年間では、130万円くらい損します。（Kの列）
次の10年間では、100万円くらい損します。その次の10年間は50～80万円くらいの損です。
（これは年間で3％ずつの値落ちと仮定した場合です）（10年以降の値落ちはもっと少ないはずですが）
グラフを見てみます。
マンションの値落ちのグラフは、（30年後に200万円ですから）ちょっと現実的ではないです。
（実際には、500～600万円くらいでしょう）
税引き後の利益の累積は、30年で1842万円です。（この場合、マンションは手元に残っています）
画面の下のほうで、左から右に引かれているのが、「利益」のグラフです。
上でお話ししたように、いつ、売却したとしてもマイナス（損）です。
こんどは、「提携ローンでご購入の場合」もシミュレーションしてみましょう。
自己資金200万円で、1780万円のローンを組む例です。（変動）金利は2.352%で、35年返済です。
税引前のキャッシュフローは、毎年プラス8220円ですが、税引き後のキャッシュフローが毎年マイナス5～6万円です。
30年後の税引き後のキャッシュフローは、マイナス210万円です。延々と出費が続きますね。
グラフはみごとに右下がりです。保有していれば保有しているほど損がかさみます。
（でも、35年を過ぎれば、ローン返済が終了しますから、プラスになるはずです）
大々的に広告を打っているけれど、こういうマンションを買う人はいるんだろうか？
（実は、20年前の私がそうでした）（苦笑）
マンション投資の新聞広告（例）は、まだまだあるのですが、ここらへんで止めておきます。
ところが数日前に、同じようなビジネス系週刊誌の「週刊ダイヤモンド」でも「中古住宅の見極め方」というタイトルの別冊を出しているのに気づきました。
最新号の週刊東洋経済では、「50歳から増やすおカネ」という特集を組んでいます。こちらの雑誌では岩城みずほ氏が出ていて、まったく同じ同じ「人生設計の絶対公式」を取りあげています。
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