(732)中古アパートの投資戦略 (週刊東洋経済から)

(732)中古アパートの投資戦略(週刊東洋経済から)

前項でお話した東洋経済4月12日号に、中古アパート投資の実例が掲載されていました。

44ページの「収益物件の賢い出口戦略」という記事です。

前項でお話しした「かぼちゃの馬車」の記事には具体的な数字が載っていませんでしたが、この記事では、物件の金額などの具体的な数字が掲載されています。それで、以前に作ったロータス123の上でシミュレーションすることができます。

しかし、残念なことに、記事に掲載されている数字の中には税金関係の数字がありません。記事を書いたのが不動産鑑定士なので、詳細な税金の計算をしなかったのだろうと思います。

不動産投資にしてもほかの投資にしても、利益が発生すれば税金を納める必要があります。納税額が少なくてすめば有利な投資ということにになりますが、納税額が多ければ骨折り損のくたびれ儲けになってしまいます。

では、具体的に数字を追ってみてみましょう。

図の上段を見てください。

「木造アパート築15年2階建て1K×4室」の数字は、物件価格2500万円、手数料175万円、年間賃料225万円、ローン総額2000万円、金利2.3%、返済年数30年ということです。自己資金は675万円を用意します。必要な資金(購入金額)は2500+175=2675万円です。

これらの数字をHP200LXのロータス123に入力しました。「TOYOAPRT.LZH」をダウンロード
月賃料は、年賃料225÷12で → 月賃料18.75万円として入力します。
記事では、年間経費は賃料の15%と設定していますので、シミュレーションには毎月の経費を10%、年間の固定資産税を5%として入力しました。

築15年のアパートということなので、購入価格の2500万円のうち、建物部分は500万円の価値、土地分が2000万円の価値と設定しました。10年後に売却するときは築25年の木造アパートということになりますから、建物部分の価値は0円、土地の価値が2000万円と設定しました。

減価償却の金額は所得税率によって変わりますので、キャッシュフローまで含めてシミュレーションするには税率を明らかにしておく必要があります。

とりあえず所得税率が20%、住民税率が10%、合計で税率30%と設定して計算してみます。
(これは課税所得が330万円から695万円の間の税率です。年収ベースだと620万円から1050万円の間くらいです)

では、雑誌に掲載されているシミュレーションと、ロータス123上でのシミュレーションを比べて見てみましょう。

図の中段の「収支シミュレーション」を横に見て行くと、(1年目の段です)年間賃料225万円、不動産支出33万円、不動産収支191万円、税引き前CF98万円、ローン残高1952万円、返済額93万円とあります。

ロータス123のシミュレーションを見てください。上記の数字はほとんど同じですが、初年度の減価償却費は317.9万円と計算されています(セルD12)。これはじつは減価償却に不動産の購入諸経費を含めた数字です。

これによって税金が約50万円還付されます(セルF12)。家賃収入が225万円で、ローン支払いが92.35万円（セルH9)、税金の還付が約50万円なので、初年度のキャッシュフローは約148万円のプラスになります(セルG12)。
新しく物件を購入すると、翌年の税金の還付額が大きいです。還付額が大きいということは、税務会計上の収支がマイナスだということです。儲かっているわけではありません。こんなに税金が還付されるなら、さらに不動産を買い増ししようかと考えがちですですから注意が必要です。

2年目は税金を3.9万円納めることになります(セルF13)。キャッシュフローとしては約95万円のプラスです(セルG14)。
同じように3年目も約95万円のプラス(セルG15)、4年目・5年目・6年目・7年目も約94万円のプラス、8年目・9年目は約93万円のプラスです。

プラスのぶんのお金は、一つの銀行口座を作ってため込むことにしましょうか。その場合の通帳残高が、「累積」(セルH11)の列に表示される数字です。

1年目が約148万円(セルH12)、2年目は約95万円を加えるから約243万円(セルH13)、3年目は約338万円セル(H14)、、、と順調に残高が増えていきます。

当初、自己資金を675万円出しています。通帳残高がその拠出した675万円を超えるのは6年目を過ぎてからです(セルH17)(セルH18)。

減価償却を計上しているということは、税務会計上はマイナスになっているわけですが、ある時点でアパートを売却したら、通常は購入した金額よりも低い価格でしか売却できません。

そこで、もう一度雑誌記事に戻って「売却シミュレーション」を見てみます。図の下段の表です。

何年目かにアパートを売却するとして、そのときの損益はどうなるか？ということです。

想定している売却価格は、1年目～5年目までが2250万円、6年目からは2180万円、10年目以降は2120万円となっています。

私の想定価格(Iの列)は、1年目2441万円(セルI12)、2年目2389万円(セルI13)、3年目2342万円(セルI14)です。9年目は2127万円(セルI20)で、10年目はこの図では見えませんが、2099万円です。

10年目の売却想定価格は、雑誌記事のシミュレーションも私のシミュレーションもほぼ同じ2100万円前後です。（私の計算は、毎年少しずつなだらかに金額が下がるように計算しています）

雑誌記事の下段の表で、いちばん下に「CF累計＋売買益(税引き前)」という行があります。

1年目に売却すると、318万円の利益、4年目に売却するなら761万円の利益、、、とあります。
記事には、4年目に売却するなら、「CF累計と売却益の合計は761万円となり、購入時の自己資金675万円を上回る」と書いてあります。

私のシミュレーションでは、「CF累計と売却益の合計」から売却に際しての利益と当初の拠出金を引いた「最終的な利益」をKの列に表示しています。

1年目に売却するとしたら131万円の損失(セルK12)、2年目に売却するとしたら38.3万円の損失(セルK13)、3年目に売却するとしたら約60万円の利益(セルK124)です。

グラフを見てみると、10年目で累積の通帳残高が1000万円程度になっています。ここでアパートを処分した場合の最終的な利益は700万円くらいです。

アパートの「売却価格」のグラフは14年目で2000万円になっています。このシミュレーションはもともと建物と土地の比率が大きいマンションのために作ってあるので、建物と土地の比率が小さい土地つきアパートでは価格がズレてしまっています。

さて、以上のシミュレーションは、アパートが常に満室であることを想定しています。また、入居・退去時のクリーニングなどの経費や、修繕費・リフォーム代金などは考慮していませんでした。

しかし、私が住んでいる神奈川県のアパートの空室率は30%を超えているのが現状です。一般的には空室率を10%としてシミュレーション計算することが多いようです。

空室率を10%として計算するのが良いのでしょうが、モロモロの経費まで勘案して、空室率を20%と仮定して計算してみましょう。
月賃料(セルD3)を20%減にすると、18.75万円から15万円に変わります。
これによって、年間の収入(セルB12)は191.3万円から150.8万円に減少します。

上でお話したのと同じように「最終的な利益」K列を見てみると、
1年目に売却するとしたら159万円の損失(セルK12)、2年目に売却するとしたら95万円の損失(セルK13)、3年目に売却するとしたら約24万円の損失(セルK124)です。4年目以降は利益がでて、9年目で347.5万円の利益になっています。

上でお話したのと同じように、グラフを見てみます。10年目で累積の通帳残高が700万円程度になっています。最終的な利益は450万円くらいでしょう。

（諸経費まで勘案して）空室率を20%にしてみたのが以上のシミュレーションですが、気になるのは空室率が何％くらいだったら利益が出なくなるか？ということです。セルD3の月賃料を段階的に下げていって、空室率50%にしたのがこの図です。

上の同じようにグラフ化して見ると、10年間はアパートをいつ処分してもマイナスです。10年目になってやっとプラスマイナスがゼロになります。

この記事の最後は、「一にも二にも、購入時の堅実なシミュレーションが肝要なのだ」と締めくくられています。

表集計アプリケーションの上でこのようにシミュレーションしてみると、空室率というのは恐しことがわかります。
アパートの空室率が高い神奈川県、千葉県、埼玉県などでは、すでにアパート経営が成り立たなくなっているといわれているのが納得できます。

(714)「めちゃくちゃ『お得』でお勧めの保険」のお得度は？iDeCoと比べてみる。

(714)「めちゃくちゃ『お得』でお勧めの保険」のお得度は？iDeCoと比べてみる。

ダイヤモンドオンラインで『めちゃくちゃ「お得」でお勧めの保険、でも納得がいかない理由』(山崎元)という記事を読みました。http://diamond.jp/articles/-/129134

そんなにお得なんですか？　
家族のために200LXのTVMで計算してみたら、、、お得でした(笑)。

I.　この生命保険のことですが、、、

(1)　毎月5000円払い込みで、5年後に30万9千円の受け取りだそうです。
これを積立預金として考えると、この利率は1.2%ということになります。

(2)　税金の還付が年間で1.08万円だとすると、一ケ月あたり900円の還付になります。
毎月5000-900=4100円を5年間積み立てる積立預金として計算すると、年の利率は8.97%と計算されます。

これは確かに積立預金としては、利率がめちゃくちゃいい！

この計算は記事のように限界税率30%の場合の計算です。
（下の私の家族のように、限界税率20%ならば6.25%と計算されます。）

※　でも、受け取りの時に税金がとられるんじゃないの？
→　（ネットで検索してみました）
　生命保険満期のときに、利益が50万円までなら雑所得にならないんだそうです。じゃ、この保険の満期受け取りで税金をとられないわけだ。

（注）満期保険金等を一時金で受領した場合には、一時所得になります。
  　一時所得の金額は、その満期保険金等以外に他の一時所得がないとすれば、受け取った保険金の総額から既に払い込んだ保険料又は掛金の額を差し引き、更に一時所得の特別控除額50万円を差し引いた金額です。課税の対象になるのは、この金額を更に1/2にした金額です。

II.　じゃあ、iDeCo（イデコ）個人型確定拠出年金ではどうかな？　同じように計算してみよう。

私の家族の昨年度の総収入は○○万円でした。
確定申告書で確認すると、課税所得が320万円になっています。
もし、課税所得が330万円を超えると所得税率が20%になりますが、それ以下なので所得税率10%です。

住民税は10%ですので、限界税率は10+10=20％です。
（限界税率っていうのは、10万円収入が増えると、2万円が税金でとられて、8万円が手元に残るということです）

確定拠出年金は、一ケ月あたり2.3万円の掛け金なので、その掛け金の20%が還付されるということです。
つまり、確定拠出年金に2万3000円貯金するけれど、実質的には1万8400円しか出していないということです。

※　確定拠出年金は60歳になるまで受け取ることができません。また、10年間以上継続する必要があるので、50歳より少し前に始めるのが効率が良いです。

※　家族はiDeCoでは金融商品を買うのではなく、積立預金にするのが希望です。

毎月2.3万円を10年間無利子で積み立てすると、276万円になります。

1万8400円を10年間積み立てして276万円になるのは、4.35%の利子率ということになります。

もし、1万8400円を0%利子で積み立て預金したら、220万円になります。

276万円と220万円の差は49.2万円です。これが節税ぶんの儲けということになります。

10年後にiDeCoを受け取ることになりますが、退職金としての受け取りになりますので、退職金に対しての税金がかかりるはずです。
10年間での退職金の控除額は調べてみると400万円です。この金額以下なので、iDeCoの積み立て額では受け取り時に税金がかからないということになります。

III　課税所得が330万円以上（～650万円）の場合

上と同じ計算で、掛け金の30％が戻ります。
つまり、確定拠出年金に2.3万円貯金するけれど、実質的には1万6100円しか出さなくてすむということです。

利率としては、6.83%で積立預金をしたのと同じということです。ぐんとお得度が増しますね。

家族には、もうちょっと頑張ってお仕事して、収入を増やすように勧めてみます(笑)。

★　私の場合は年金を受け取る年齢になっちゃいましたから、上のお得な生命保険もiDeCoも使うことができません。残念っ。

(712)年金の繰り下げ受給はかなりヤバい。繰り下げしない方がよい

(712)年金の繰り下げ受給はかなりヤバい。繰り下げしない方がよい。

かなりヤバいというのは、「繰り下げ受給」すると得するどころか、損する(一部受給できない)可能性があるということです。ネットで「繰り下げ受給」のことを検索してみても、「繰り下げ受給を選んだら、結果的に年金受給額が多くなって良かった」という話は見かけたことがありません。

ネットの情報でもそうですが、いろんな本や雑誌を読むと、まるでハヤし立てるように、「繰り下げ受給」の良いことばかり書いてあります。私から見ると、「繰り下げ受給が良い」と発言しているのは、実情を知らないファイナンシャルプランナーか、御用社会保険労務士なんじゃないかと思います。

私の個人的な経験では、「かなりヤバい」（一部受給できなくて損する）と思っていますので、そのことをお話します。

私自身は、自分が若いときは、「『年金』って言ったって、どうせほとんどもらえないんだろ！」「（お金を）取られるばっかりだろ！」と思っていました。（今の多くの若い人たちと同じようです）(笑)

さて、「老齢年金」っていうのは、大ざっぱにいうと「老齢基礎年金」と「老齢厚生年金」の２階建てになっています。

そこでまず、「老齢基礎年金」のことをお話しますと、受け取るにしても大きな金額ではない（年額で60～70万円）ので「繰り下げ」しようと考えていました。顧問の社会保険労務士に相談したところ、繰り下げする場合はデメリットのほうが大きいことと言われて、繰り下げせずに受給することにしました。
もらえないものと思っていたのに、わずかでもお小遣いがもらえるのは正直うれしかったです（笑）。

そのうちに、「老齢厚生年金」を受給できる年齢になりました。
左の新聞切り抜きに「給与収入があって当面、年金に頼らずに済むのなら、将来の年金額を増やすことを優先してもいい」と書いてあるように、給与が多かったので、65歳の時点では「繰り下げ」することにしました。（これが失敗の元でした）
（この切り抜きには「繰り下げを選ぶ人の比率はわずか１％」とあります）（９９％の人は私とは違って正しい選択をしているんですね）

「老齢厚生年金」は受給せずに「繰り下げ」にしていたのですが、徐々に給与収入そのものが減少してきたので、「そろそろ受給するかぁ」と思って、今年の３月に受給の申請を出しました。

しかし、申請してからすでに６カ月以上経過しましたが、社会保険事務所からはなんの音沙汰もありません。もしかしたら危惧していたように、「老齢厚生年金」はもらえないかも知れないと思います。

前項(708)でお話した週刊ダイヤモンド「定年後の歩き方　お金・仕事・人脈」に、「年金を少しでも増やすには？」「切り札は不人気？の繰り下げ」と書いてあります。「メリット盛りだくさん」とあります。

「繰り下げを選んだのは全体の1％に満たない」
「さほど後先を考えない人が多数派のようである」と、いかにも繰り下げを選ぶのが賢いかのように書かれています。

この記事は、おそらく実際のことを知らない人が書いているのだと思います。

日経新聞には、ときどき年金関連の記事が載ることがあります。左図の「働くシニアの年金心得」というタイトルの記事でも、繰り下げ受給が良いと書いてありましたし、

「公的年金　丸わかり(4)原則65歳だけど」
「70歳から受給で42％増額」の記事でも繰り下げ受給が良いと書いてあります。

ネットで、「年金　繰り下げ受給」という語で検索してみても、「繰り下げるのが良い」という話は見かけますが、「繰り下げしてよかった」という話は見かけたことがないです。

また、「繰り下げしてからどのように受給申請を出すかという方法についても、いくら検索してもヒットしません。

私の場合、繰り下げしていた老齢厚生年金の受給を受けるために、手探り状態で書類を書いて、社会保険事務所に書類を（郵送で）提出しました。
数週間してから、書類が不備だということで書類一式が返送されてきたので、社会保険事務所に言われるままに訂正して、書類を再提出しました。それっきりです。

再提出してから半年以上経過して、「書類受領」の連絡もありませんし、「支給決定」の連絡もありません。再提出して３カ月くらいしたときに、不安になって電話で問い合わせをしてみたのですが、「３カ月から６カ月かかります」というようなことを言われただけで、きちんとした説明もされませんでした。

今は、お金に困っているわけでもないし、それ以上問い合わせてもラチがあきそうもないので、１年くらい待ってみようかと思っているところです。

結果的に、「繰り下げ受給」という私の選択は失敗だったと思います。

それで、もし、年金受給の繰り下げをしようとする人がいて、ネットで検索した場合に、私の失敗を知ることができるようにと、「私の経験からは、『年金の繰り下げはなるべくしないほうがいいですよ』と、ここに書いておきます。社会保険庁も年金の専門家も信用できません。

半年以上、ずっ～と不審・不満に感じていましたが、数日前に左のように、日経新聞に「機構、情報管理に不備」「支給漏れ１０万人」の記事が掲載されました。

私の場合、老齢厚生年金のほかに、私立学校共済年金と、国家公務員共済年金の３種類の年金を受給できることになっています。数年前からそれらが「一元化」されたはずですが、やっぱり「実態伴わず」なんですね。

新聞に載ったことで、「やっぱりな～、日本の年金制度（社会保険庁）はイイカゲンなんだ」と改めて思いました。

面倒なことですが、しばらく待ってみてから、時効にならないうちに社会保険事務所に再問い合わせしてみようと思っています。

・　2018年2月21日の追加

以下をお読みください。繰り下げ需給は損します。
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年金は70歳受給開始にすると42％も増えるが、手取りは33％しか増えないhttp://diamond.jp/articles/-/160670?page=3
政治・経済 老後のお金クライシス！　深田晶恵　2018.2.21

(710)楠木新著 『定年後』はかなり面白い.

(710)楠木新著　『定年後』はかなり面白い.

「(708)定年前後の金銭的プランニングと200LXのlotus123」の項では、金銭関係などの外的要素についてお話しました。

いっぽうで、お金のこと以外の定年後の生活については『定年後』(楠木新著)がずいぶん面白かったです。ベストセラーになっているのもうなずけます。

この本のアマゾンのレビューも面白いです。本の評価というのは、その人の年齢・立場などの環境によって大きく異なることがわかります。
この本は、金銭的にある程度余裕があって、退職してからも自立して生活できる人からは、共感できる内容だと思います。ぎゃくに、そのような状況ではない人から見ると、つまらない内容と思えるのでしょう。
そういうつもりでレビューを読むと、この本の輪郭がくっきりと見えてきます。

この本の本の内容では、
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001 会社の労働組合がセミナーを主催していることもある.
それらの内容は、概ね決まっていて次の4点である.

1. 受け取る年金額をきちんと計算して老後の資産を管理すること
2. 今後長く暮らすことになる配偶者と良好な関係を築くこと
3. これから老年期に入るので自分の体調面、健康にも十分留意すること
4. 退職後は自由な時間が生まれるので趣味を持たないといけない
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と書いてあります。
なるほど、一般的なサラリーマンの場合は、私のような自営業とはちがって、定年の前に準備のためのセミナーがあるのですね。著者は「ライフプラン研修通りにはいかない」と書いていますが、うらやましいことです。

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030 実際に畑仕事や果物づくりをしている人は、高齢者であっても元気なのだ. 自分の仕事や役割がいっぱいあるからだろう. それに比べると、都心にある市役所の定年退職者は、組織を離れると社会とつながる機会がとても少ない.
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テレビを見ていると、地方で農業をしている人はしっかりしているように見えます。
しかし、私が直接的に接触する高齢者の都市生活者をみていると、社会性を失っている人と、しっかりしている人とに、大きく二分されているように思います。

一つの典型は、あまり豊かではない年金生活者で、社会的な接触が少ない人たちです。身なりや言葉遣いがだらしなくて、話も独善的であることが多いです。社会的な接触が少ないと自らを省みたり、自分を律することが少なくなるためだと思います。
同じようなことが中高年の専業主婦にも言えます。社会的な接触が少ないと自分あるいは自分の周囲だけが一般的な社会ととらえてしまうのだと思います。他者への配慮があまりできなくなっている人がめだちます。

もう一つの典型は、かなり高齢になっても身なりや言葉遣いなどがしっかりしている人たちです。そのようなバランスの取れた高齢の人たちに生活の背景を聞いてみると、つい最近まで、あるいは現役で地域社会の中で役割を持っているかあるいは持っていた人たちです。

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057 誰もが独りぼっち
それぞれの場所における定年退職者と思しき人たちの特徴を一言で言えば、誰もが独りつちだということである. 午後になれば高齢者のグループがカフェなどで話している姿をることもあるが、それは稀なケースだ.
カルチャースクールの講座にも行ってみたが、どの教室も女性は割とわいわい楽しそうにしているが、男性はやはり一人で話を聞いている人が多かった.

060 「元気な人は同期で1割5分」
60代半ばの先輩と話していて、その人が参加する同期会の話題になった. 同期は全体で100人近くいて開催すると30人くらいは集まるという.
各自が現在の状況や身の周りの出来事などを話し合うと、3時間くらいはすぐに経つそうだ.

060 彼に率直に、「イキイキした生活を送っている人の割合はどのくらいですか?」と聞いてみると、少し考えて「全体の1割5分くらいじゃないか」と答えてくれた. 同期会に出てくるのはまだ元気な人だろうとも語っていた.
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私は、15年くらい前からカルチャーセンターで武道を習っています。比較的豊かな人たちが多いためもあって、バランスの取れた常識的な人が多いと感じます。
以前から、私は交友関係を広くしたいと思っていません。友人関係も広く浅くという付き合いではなく、少数の同じような感性の人たちとだけ付き合いたいと思っています。
カルチャーセンターで習い事をしていると、同じような方向性を持っている人たちとの信頼・友人関係が広がってきています。
中高年になってから友人関係が広がるとはまったく思っていなかったのですが、年齢・性別の垣根を越えていろんな人たちと仲良くできるのは、とても面白いと感じます。

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066 毎日毎日通勤電車に揺られて出勤して、朝から夕刻または夜中まで与えられた仕事を常にこなしてきた人は、本来何かをやらげずにはいられない性質の人が多いのではないか. 「定年退職者は、辞めても週に何日かは拘束される時間がある方が安定できる」との総合商社OBの発言は至言だと思うのである.

071 定年後、日本人男性は本当に世界一孤独になるのである.
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カルチャーセンターでの中高年の人たちを観察して、バランスの取れた常識的な人たちが多いと感じるのは、ぎゃくに、その人たちの環境・性格がよいからこそ、カルチャーセンターに通う余裕があるのだろうと考えることがあります。

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107 これを見ると、男性には3つのパターンがあり、2割弱の男性は70歳になるまでに健康を損ねて死亡するか重度の介護が必要になる. たしかに私の周りでも60代で死去したり重い病気になったりする人がいる. しかし7割の男性は75歳頃から徐々に自立度が落ちていく. そして残りの1割の男性は90歳近くまで自立を維持する. 女性は9割近くが70歳半ばから衰えていくことになる.

130 繰り返しになるが、個人事業主は社会と直接的につながっているが、会社組織で働く社員は会社を通して社会と間接的に向き合っている.
何らかの形で社会とつながっていないと、定年退職者の行く末は厳しくなることが予想される.
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自分では、「90歳近くまで自立を維持する」「残りの1割の男性」になりたいと思っています。
そのための要件は、「金銭的な余裕」「社会性を保つこと」「精神的・肉体的・頭脳的な健康を保つこと」が肝要だと考えています。

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157 「専業主婦と定年退職者は似ている」
私が主宰する研究会で地域活動の話題になった時に、出席した女性が「転勤してきたばかりの専業主婦と定年退職者は似ている」と語り出した.
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私のクライアントたちを見ていて、私も「専業主婦と定年退職者は似ている」と感じています。
どちらも社会と疎遠になっていくことと、そのために自分の周囲から社会性を強制されることがなくなるためだと考えています。

この項の最後に、「悔いない人生を送るため」のこともちょっとお話します。

人生の終わりが近づいた人たちが、「ああしておけば良かった」「こうしておけば自分の人生はもっと充実したのに」と悔いを残しています。
そういう多くの反省を読むと、現在の自分が何をしておくべきなのかということが見えてきます。

私は、200LXの中に、この５年前の記事内容を入れてあります。ときどきこれらを読み返すようにしています。

(603)老後に後悔しないようにしたい。雑誌プレジデントの記事　　http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2012/10/603-4659.html
(604)愛されるジジイになるために。雑誌プレジデントの記事から　　http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2012/10/604-68a4.html

(708)定年前後の金銭的プランニングと200LXのlotus123

(708)定年前後の金銭的プランニングと200LXのlotus123

私が一般的に言われている定年の世代に入ってきているので、定年後の生活に関しての情報にわりと敏感に反応してしまいます。

そういうことで、「定年後 - 50歳からの生き方、終わり方」 (中公新書)（2017/4/19）（楠木 新 著) を興味深く読みました。

また、9月2日号の週刊ダイヤモンド「定年後の歩き方　お金・仕事・人脈」特集号も興味深く読みました。

実際にその世代になってみて考えることも多いので、そのお話をしようと思います。

ただ、私は給与所得者ではあるのですが、自営業ですので自分で自分を雇用している状態です。そのため、いろいろなことで自由度が大きくて、一般的なサラリーマンとはかなり違っています。

ところで、「定年」という考え方・状態のことですが、別の言葉で言い換えると「年齢を条件として退職させる制度」だとと考えています。雇用したり退職させたりするのに、その人の能力を条件とするのは当然と思いますが、「年齢」を条件とする制度は理不尽だと思います。しかし、属している社会がそういう制度をとっているので、受け入れざるを得ません。

週刊ダイヤモンドの特集「定年後の歩き方　お金・仕事・人脈」では、お金のことを含めて、おもに自身と家庭の外的なことがらが取りあげられているようです。楠木さんの「定年後 - 50歳からの生き方、終わり方」では、むしろ個人の内面的なことがらが取り上げられています。

もちろん、どちらも重要なことだと思いますが、まずはお金のことをお話したいと思います。

さて、「週刊ダイヤモンド」では、定年前後に「収入の七つの崖」があるとしています。そんなに多くの段階的な「崖」があることは知りませんでした。知らなかったので、そのような収入の崖のことを意識したことがありませんでした。

「定年後の10年間が難しい」というタイトルの図が掲載されています。60歳から70歳にかけて急激に貯蓄額が減少することを示す図です。

しかし、貯蓄額は人によって大きく違うはずです。また、生活レベルも人によって違いますし、費用がかかるイベントも人によってちがいます。
安定した老後を過ごすためには、自分の貯蓄額の増減をしっかり確認しておくのが良いと思います。

200LXのlotus123を使うことで、貯蓄額の経過を把握したり、将来の生活の設計が楽にできます。
私の場合、20年くらい前から毎月の預金残高とローン残高をlotus123に入力して、左図のようにいつでも確認できるようにしています。

図では、右下がりのグラフ線がローン残高で、時間の経過とともに徐々に残高が減少しているのわかります。右上がりの上側のグラフが預金残高です。変動はありますが、徐々に増加しています。右上がりのグラフのうち下側の折れ線は預金残高からローン残高を引いた数字です。ローンを一気に返済してしまった場合の想定金融資産です。

一般的には居住住宅のローンなら、早めに返済してしまうほうが良いのですが、私の場合節税・投資用の不動産のローンなので、ゆっくり返済するようにしています。

お金がかかる人生イベントも人によって違いますね。「(669)恐怖の「一生時計」（野口悠紀雄）を200LX上で作ってみる」で、「私は、lotus123上に大ざっぱなライフプランニングシートを作ってあります」とお話しました。

左の図が、私のライフプランニングシートです。(669)でお話したように、「自分の年齢と家族の年齢が一覧できるようにして、毎年の大きな出来事を書き込んで」あります。

「ファイナンシャルプランナーが作るライフプランニングシートは横長のようですが、私の場合は縦長に作ってあります」「この表には、金銭的なことは書き込んでなくて、自分が何歳のときに家族が何歳になっているかを認識できるように作ってあります」とお話しました。
http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2016/05/669.html

これらのように、200LXでは一覧表を簡単に作ることができます。200LXそのものが手元にあれば、しょっちゅう見直したり修正したりすることもできます。もちろん、簡単にグラフ表示することもできます。

人生を考えるうえでも、HP200LXはほんとに便利な道具だと思います。

(694)不動産投資のご注意と、人生設計の絶対公式についての補足

(694)不動産投資のご注意と、人生設計の絶対公式についての補足

以前に書いた記事の補足です。

(688)で、「ワンルームマンション投資はくれぐれも気を付けてください」ということを書きました。http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2016/10/688-0105.html
ビジネス系週刊誌の「週刊東洋経済」の特集を読んでお話する気になったのです。

ところが数日前に、同じようなビジネス系週刊誌の「週刊ダイヤモンド」でも「中古住宅の見極め方」というタイトルの別冊を出しているのに気づきました。

こちらでも「中古住宅安心投資術」「素人が失敗しないための『七つのツボ』「（新人投資家座談会）私が始めた不動産投資、教えます」というようなタイトルの特集記事を掲載しています。

最近は、ローンなどの金利が最低金利になっていますので、確かに融資を受けやすいとは思います。しかし、他方で不動産価格が高騰しているんです。

そういうことで、自己資金でも融資を受けての投資だとしても、いまは不動産に投資する時期じゃないと考えています。

(688)でお話したように、「マンションを購入した時点で、投下金額、購入時の経費（購入手数料、不動産取得税など）が確定」します。また「ローンを組んで購入すれば返済計画もカチッと決」まってしまいます。

不動産を購入した時点で、その投資の将来はほとんど決まるのです。不確定なのは出口（売却価格）だけです。

そのため、入口（購入時のこと）で高く買って、出口（売却時）で安く売ったら、それまでの利益は吹き飛んでしまいます。
ましては、利益が出ずに赤字垂れ流しで税金還付を受けるだけでしたら、最初から最後まで赤字が続きます。

そういうことで、不動産に投資する場合は、くれぐれも気を付けてシミュレーションするようにしてください。

(689)で、「200LXのsolver上の人生設計の絶対公式（山崎元）」について書きました。http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2016/10/689200lxsolver-.html
「人生設計の絶対公式」は、山崎元氏と岩城みずほ氏が共同で作ったとのことです。

最新号の週刊東洋経済では、「50歳から増やすおカネ」という特集を組んでいます。こちらの雑誌では岩城みずほ氏が出ていて、まったく同じ同じ「人生設計の絶対公式」を取りあげています。

お二人で共同したり、あるいは別々に著述したりしていて、とても「おじょうず」だと思います(^_~;。

この「人生の絶対公式」は、いろいろ数字を入力してみると確かに面白い。

しかし、貯蓄とか投資は長丁場です。10年も20年もかかる個人的な大事業です。
長期間のうちにはいろんな環境条件が変わってきますから、計画通りにはいきません。

また、60歳を過ぎてしまった人なら、いまさら頑張っても充分な貯蓄額に到達するのはムリです。
逆に、すでに老後に必要な金額を貯めてしまっていたら、あとはいくら資産が増えても、生きているうちに使い切れませんから、いろいろ考えてみてもやはりムダです。

そういうことでは、あれこれとシミュレーション計算しているうちが、いちばん楽しいのかもしれません。

私にとっては、シミュレーションしてみるするよりも、lotus123上でシミュレーションシートを作ったり、solver上の式を作ったりすることが楽しいです。

今後も、題材とかテーマが見つかったら、lotus123とかsolverのことをお話しようと考えています。

(669)恐怖の「一生時計」（野口悠紀雄）を200LX上で作ってみる。

(669)恐怖の「一生時計」（野口悠紀雄）を200LX上で作ってみる。

『知的生産の技術』→『「超」整理法』→『続「超」整理法・時間編』→『「超」整理法３』と読み進めたことを前項でお話しました。

年齢の若い友人は、私と違ってスマートフォンをよく使っています。しかし、勤務先で日常的には使えないらしく、スケジュール管理は紙の手帳（『7つの習慣 入門手帳』フランクリンプランナー）http://www.franklinplanner.co.jp/shopping/boundnotebook/note_7h_kdkw.htmlを使い始めました。とてもよい選択だと思っています。

しかし、もしスマートフォンを使うことができる状況なら、クラウドのシステムを活用した「個人情報システム」も合理的かもしれません。
そういうことも考えながら、野口悠紀雄先生の『クラウド「超」仕事法』も再読しました。

今回は、『クラウド「超」仕事法』の中の「恐怖の一生時計」（笑）についてお話しようと思います。

野口先生のいう「一生時計」というのは、人生を８０年としたときに一周が８０歳となる時計上で、自分の人生がどこまで来たかを確認しようという主旨です。（野口先生の別の本でも、この「一生時計」を見かけたことがあります）

野口先生の場合、時計の針でいえば２２時半の位置にまで進んでいるとのことです。野口先生は、「残された時間を有効に使うために、この時計を毎日見ようと思う」と書いています。（野口先生は、私よりもおおよそ１０歳年長です）

さて、同様の「一生時計」は、HP200LX上のlotus123の円グラフで簡単に表示できますので、私も作ってみました。

私は、lotus123上に大ざっぱなライフプランニングシートを作ってあります。
自分の年齢と家族の年齢が一覧できて、毎年の大きな出来事を書き込んである表です。
ファイナンシャルプランナーが作るライフプランニングシートは横長のようですが、私の場合は縦長に作ってあります。
この表には、金銭的なことは書き込んでなくて、自分が何歳のときに家族が何歳になっているかを認識できるように作ってあります。

すでに作ってあるライフプランニングシートを、もっとずっと簡略化して、私の今までの人生を７つに区分して円グラフで表示することにしました。私の一生は、８０年ではなく９０年にしました。

私の７つの区分というのは、「就学前」「学生時代」「大学に勤務していた時代」「民間に勤務していた時代」「個人事務所の時代」「事務所を法人化した時代」「今後、死ぬまでの年数」です。

円グラフをよく見てみても、「恐怖」は感じません。
それよりも、「死ぬまでにまだ２５年もあるのかぁ、、」と思います。

この円グラフを見ると、学生時代がだいたい１／４です。現在から死ぬまでの期間もだいたい１／４です。
そのほかの約半分の人生が、いままでの仕事と就学前の期間になっています。

自分の「一生時計」を見て考えることは、「もし今の時点で仕事を辞めてリタイアしちゃったら、することがなくなっちゃうなぁ、、」ということです。

金銭的には、今までの蓄財と支給される年金とで、今までと同じように生活できるのですが、することがなくて退屈しちゃいます。たぶん、アタマもボケるでしょうし、肉体的にも急速に衰えるだろうと思います。それは想像するだけでもつまらない人生です。

「一生時計」を見てまず考えるのは、今後の人生のことです。
今後も、できる限り仕事を続けていこう」と考えます。また、「家族をいっそう大事にしていこう」と考えます。

今後の遊びのことでは、カラダの続く限り武道の稽古を続けていこう、ピアノの練習もずっと続けていこう、読書などの勉強も続けよう、旅行などの遊びも継続していこうと考えます。

つまり、いまの生活がまぁまぁベストの状態なので、できる限り維持していこうということです。

そういうことでは、一生時計の円グラフを作ることで、いままでの人生を俯瞰して、これからの人生も考えてみるというのも面白いかと思います。

（追記）「一生時計」の図を見かけたのは、野口先生の書籍ではなく、インターネットのサイトだったのかもしれません。

Googleで変わった――「超」整理手帳と野口悠紀雄のクラウド仕事法 (2/2)http://www.itmedia.co.jp/bizid/articles/1111/29/news005_2.html　に掲載されています。

（追記２）一生時計を９０年にしてある理由をちょっと書いておきます。

現在の日本の男の平均余命は約７６年ですが、これは０歳の赤ちゃんの平均余命です。
すでに６０歳になっている人だと、だいたい８０年くらいです（詳しいデータは厚生労働省のホームページにあると思います）。私の場合、たぶん、平均余命は８５年くらいになると考えています。

一般的に、健康に生活している人の寿命は長いです。適切な食餌をとって、適切な運動を続けて、精神的な成長を維持して、家族愛に恵まれて心の平和を保っている場合、寿命は長くなります（これはいろんな実験で証明されています）。
そういうことで、自分の場合は９０年くらいかなぁ、、、と思っているのです。
資産としては、１００歳くらいまで生きたとしても枯渇しない程度の蓄えが必要だろうと考えています。

(644)マンション購入のその後 →→ 広告図面など。

(644)マンション購入のその後　→→　広告図面など。

前項で、賃貸と売却の２面作戦をとることにしたとお話ししました。

「どちらか先に決まるほうでいこう！」ということです。

アパマン業者からは、家賃はマックスで１０万円と言われたので、アパマン業者はやめて、大手の不動産会社に、売却と賃貸と両方を任せました。

不動産会社が呈示してくれた賃貸料金は、10～12万円くらいが妥当だろうとのことでした。また、売却価格は、1180万円～1380万円くらいが妥当だろうとのことでした。

そこで、まず、「賃貸作戦」についてお話しします。

V.　賃貸の募集に反応があった場合は、入居者の希望にそって、エアコンを入れたり、ガス台を装備するなどする必要があるだろうと考えていました。

それで、賃貸価格は12万円と設定しました。

秋の賃貸需要は１０月くらいとされています。
室内の面積がけっこう広いので、夫婦と子ども２人の家族を想定していましたが、その季節中に、問い合わせは一件も入りませんでした。
３ヶ月様子をみてから、10万8千円に値引きしました。

春の賃貸需要の３月になったら反応があるだろうと期待していたのですが、結果的にはその前に売却が決まりました。
　　
　　

次に「売却作戦」についてです。

VI.　売却の場合は値引きが必要になるだろうと考えて、売り出し価格を1380万円にしました。

マンション内部の見学は、10件近くあったようです。しかし実際の購入希望者はなかなかいませんでした。

12月になって1300万円の希望価格で交渉が入りました。売り出し価格が1380万円ですので、その中間の1340万円を呈示しました。その価格で売買と決まったのですが、契約の前日になってキャンセルになってしまいました。残念！

年内いっぱいで、その不動産屋との仲介契約（３ヶ月）が終了しました。売却の担当者は、あまり私と気が合わない若い人でしたので、価格を下げての仲介契約は継続せず、契約終了としました。

ところが、仲介契約を終了とした直後に、再度、購入希望者が出現しました。
そこで、購入していただけるなら1340万円でOKということにしました。

しかし今回も、「エアコンを一台しか入れられないから」ということで、結局、売買契約に至りませんでした。
まぁ、そのことが弱点でしたから仕方ありません。
　　

VII.　担当者の反応が悪かったので、別の不動産会社に売却を依頼しました。

そちらでは、「1200万円から1250万円が自信を持って売り出せる価格」という見積もりでした。

私としては、
(1)やはり値引き交渉になるだろう、
(2)前回の売り出し価格から100万円下げたところがよいだろうと考えて、売り出し価格を1280万円にしてもらいました。

ほどなく、1200万円の希望価格で購入希望者がありました。そこで、今回も1280万円との中間の1240万円を呈示して、その価格での購入がほぼ決まりました。

しかし、ローン条項がついていましたので、ローンがOKになるまで待つことになりました。

VIII.　そうしているうちに、別口で、1200万円現金での購入という交渉が入りました。
担当者から「やはり1240万円でよいか？」という問い合わせがあったので、OKを出しました。

ほかに購入希望者がいるということと、消費税増税前に購入してしまいたいということもあったらしく、最終的に1250万円で購入してくれることになりました。

まことにありがたく、めでたい話です。＼^o^／

売買契約がまとまって、手付け金もいただきましたので、あとは物件の引き渡しを待つだけの状況になっています。

、、、ということで、今回のマンションに関しての報告を終了にします。

★　さて、最後に、不動産投資に関しての、私からの「アドバイス」をお話しします。

(1)　まず第一に、「不動産投資はあんまり儲かるものではない」ということです。
　今回のように、最終的に利益を得られたとしても、それに至るまでの手順は、かなり面倒です。

　通常は、シロウトが不動産投資で利益を出すのは、無理だと思います。
　本業のほうがずっと楽だと思います（笑）。

(2)　もし、利益を出す可能性があるとしたら、仕入（購入）価格が安いことが絶対条件です。
　つまり、利益を出せるのは、物件の本源的な価値よりも、安く購入できた場合だけということです。

　お話ししたように、今回のマンションは、私の想定よりもかなり安い金額でしか、賃貸募集ができませんでした。
　賃貸価格を下げても、一件も反応がありませんでした。

　（アパマン業者のいう、「賃料はマックス10万円」というのが正しかったのかも知れません）

(3)　ワンルームマンション経営について、たくさんの新聞広告を見かけますが、そういう業者から、投資目的でワンルームマンションを買ったとしたら、99%損すると思います。

　私のブログを読んでくださる方は、くれぐれも手を出さないようにしてください。

★　もともと、今回の投資用マンションシリーズは、「ワンルームマンション投資なんて儲かるわけないだろ！！！」ということから始まっているのです。

(4)　もし、どうしても、マンション経営をしてみたいという方がいらしたら、私のようにファミリータイプのマンションを購入することをお勧めします。

　（ご希望があればさらに詳しく書きますが）その理由をちょっとだけ書いておきます。

　1.　ワンルームマンションは、利回りだけで売買されます。つまり実需はほとんどない。

　2.　ファミリータイプのマンションは、賃貸需要と、実需（住居として購入する）の２面作戦がとれます。つまり、いざとなれば住居として売却が可能だということです。

(5)　もし、利益をだせたとしても、わずかな利益しかだせません。
　というのは、その前に各種の費用（経費）がかかるからです。

　今回のことで、簡単におさらいしてみますと、購入価格が900万円で、売却価格が1250万円なので、差し引き350万円のプラスです。

　ところが、リフォームに100万円かけています。不動産売買の中間手数料は、購入と売却と合わせて約100万円です。不動産取得税とかマンション管理費などに50万円くらい使っています。

　それで、やっとのことで100万円のプラスになります。でも、さらに短期譲渡ですので、40%くらいの税金を納めます。最終的に税引き後の手取りが60～70万円程度しか残らないということになります。

　ああ、なんと効率の悪いカセギでしょうか！（ため息）

　まだまだお話ししたいことはたくさんあります。

　でも、ここまで、読んでくださってありがとうございました。

　「HP200LXが一台あれば、ここまでシミュレーションできる！」と、楽しんでいただけたとしたら、至福の至りです。

　(_O_)(ぺこり)

(643)マンション購入のその後 →→ 本日売買契約終了。

(643)マンション購入のその後　→→　本日売買契約終了。

昨年(2013年）の４月から５月にかけて、投資用マンションの損益計算のシミュレーションのお話しをしました。

一連の書き込みは「(607)「不動産投資、成功の方程式」について」
http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2013/04/rm-0efe.html
から、
(618-2)新築マンション価格下落のシミュレーション
http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2013/06/618-2-785e.html
までの連続した項目す。

(614)マンションを一軒買うことにしました(7/3)
http://we-love-200lx.cocolog-nifty.com/blog/2013/05/61473-26fe.html
で、「今後のことは、シミュレーションどおりに行くのか、あるいは、問題が出てくるのか、このブログで随時お話しすることにしましょう」と書きましたので、売却に至った経過を詳しくお話しします。

I.　「結論」　マンション投資で利益を出すのは、やはり難しいです。

マンションの購入金額は９００万円で、売却できた価格は１２５０万円でした。
だからといって、３５０万円もの利益がでたわけではありません　（苦笑）。
利益はだいたい１２０万円くらいです。

しかも、短期譲渡の場合は、税金が約40％ですので、税引き後の利益は７０万円くらいにしかなりません。損をしなくてすんだから「まぁ、いいか」というところです。

II.　「よくよく検討してみると、必ずしも住みやすくない」

購入したマンションは、確かに古いのですが、床面積が90m2以上あります。
東海道線の始発駅である平塚駅から徒歩圏内ですし、近くに大型ショッピングモールがあって立地も良いです。

ところが、室内は広いのに、エアコンを設置できる場所は一カ所だけなのです。

海に近いため風の通りがとても良いす。
それでも、夏はエアコンなしでは過ごしにくいでしょうし、冬も追加の暖房が必要だろうと思われました。

家族（女性）から、「私だったら住みやすくない」「賃貸もつきにくいと思うから、手放しちゃうほうがいいよ」と手厳しく言われてしまいました（涙）。

III.　「想定家賃は安かった」　

(614)では、「13～15万円の月家賃をとれると思います。もし、家賃が15万円だとしたら、表面利回りで20%にもなります」「このマンションは、実質利回りで10%は固いだろうと考えました」と書きました。

ところが、リフォームの見積もりをとる経過中に、アパマン業者に相談してみると、「家賃はマックスで１０万円」と言われてしまいました。

IV.　「賃貸と売却の両面作戦」

じゅうぶんなリフォーム費用（約200万円）をかけたとしても、10万円くらいの家賃にしかならないと言われたので、「賃貸と売却の両面作戦」をとることにしました。

（作戦１）リフォーム費用を100万円程度におさえて、賃貸がつくようなら50万円程度の追加リフォームをする。

（作戦２）100万円程度のリフォームをしてから、損しない程度の金額で売却してしまう。

この２面作戦です。

さてここで、２つの作戦のシミュレーションを見ていただきます。

シミュレーション表集計は、「(610)マンション投資の損益計算。その３(3/3)」で作ったものを使います。（もう少し進化させています）

左の図は、月の賃料を10万8千円にした場合のシミュレーション表です（そこまで落としましたが、結局、賃貸がつきませんでした）。

管理費と修繕積立金は、一ケ月あたり2万1800円かかります。固定資産税は約９万円です。
初期費用は、１８０万円程度かかりました。

賃貸料をこのように設定して、5年後に800万円で売却したと仮定して、手元に残るのは約180万円になります。

左の図は、4年後に売却した場合、約100万円（税引き後）の手取りになることを示しています。
 

こちらの図は、（入居者がつかないうちに）（賃貸費用が入らないうちに）売却してしまうシミュレーションです。

1250万円（今回の売却価格）で売却できたとして、税引き後の手取りは113.5万円になることを示しています。

両面作戦というのは、

（作戦１）4年後に約100万円（5年後なら180万円）の税引き後利益を期待するか、
（作戦２）即座に売却してしまって約100万円の税引き後利益を期待するか、という作戦です。

（作戦１）では、希望する賃貸料で入居者を募集したとしても、入居者がつかなければ徐々に賃貸料を下げていかなければなりません。

（作戦２）の売却でも、希望価格を提示したとしても、買い手が現れなければ、徐々に価格を下げていくことになります。

この「両面作戦」の結果については、次の項でさらに詳しくお話ししましょう。

(終了)勉強会セミナーの自己評価 （２００LX金融電卓とLotus1-2-3）

最近１０年くらいは、講義をしたり、プレゼンテーションしたりすることがありませんでした。
自分としてはある程度は準備をしていたのですが、なかなか思いどおりにお話できませんでした(^_~;。

でも、マンション投資セミナー勉強会に参加してくださった方たちが、ほどほど満足してくださった様子でしたので、自己評価７５点です（笑）。

以下は、自分の反省です。

○　お話できたこと
△　不十分だったこと
×　お話できなかったこと

=================

I.　お話しようと思っていた項目

○(1)入手した段階で将来の損益がほぼ確定してしまう.
　・アパート経営では経営努力が有効.
　　逆にいうと、時間と費用と手がかかる。放置できない.
　・マンション経営では、時間も手間もかからない.
　　逆にいうと、経営努力は無効

○(2)専門業者を通して購入・売却すれば、
　　手間がかからないが、利益を抜かれる.
　　一般市場を経由して購入・売却すれば、利益は自己亨受.

○(3)ワンルームとアパートは、購入も売却も利回りの世界.
　　ほとんどは、専門業者経由.

×(4)ファミリーマンションと、一戸建ては（専門業者ではなく）一般市場経由.

○(5)ローンでの購入はレバレッジを利用する。
　　だから、利益も損失も大きい.

×　借入金で株の信用取りひきをするのと同じようなもの.危険性も高い。

○　ローンで購入すると、ローン金利によって、利益が吸い取られる.
　（販売業者と銀行だけが儲かる）

○(6)新築マンションは値落ちが激しい.
　　投資家は儲からない。あるいは大損する。

○(7)もし利益があがらない新築物件を買うと、永遠に浮上しない.
　　永遠に赤字から脱却できない。

△(8)マンション管理組合があると多少費用がかかる.でもメインテナンスは人任せですむ.

×(9)イニシャルゲインとキャピタルゲインでの税率の違いについて.

×マンション販売業者というのは、「税率のことを理解できない貧乏人から金を吸い上げるシステム」

×販売業者のセミナーでの指標分析は無意味.
　　経時的に収支を計算できないことを隠すためでしょう.

○不動産投資の損益は税率に依存するよ(総合課税).
　　利益は税金に吸い取られるよ.

○でも、損失（赤字）は税金から返還される(損益通算).
　　損すれば、節税になる。でも、節税になっても意味がない。
　　（損するだけだからです）

○いっぽう、一般の金融商品は分離課税だから税率が低いよ(10-20%).

×法人で不動産経営する規模になれば、法人税率は低い(利益は大きい)、赤字も繰り延べできる.

○売却時には分離課税：短期保有（５年未満）(39%)と　長期保有(20%)で税率が違う。

==============

II.　実際に200LXを使っての説明と、200LXの動作・演習

◎　充分お話できたこと
○　お話できたこと
△　不十分だったこと
×　お話できなかったこと

◎重要な前提：
　　　(a)現在価値と将来価値は違うヨ！
　　　(b)収入－経費→所得　　(所得控除)　　所得×税率→税額

○(1)　金融電卓(HP200LX)の使い方
　「TVM」、「Solver」、「CashFlows」、「Lotus1-2-3」、「ListStat」

○　・TVM  現在価値と将来価値の違い
△　　TVMを使って、インフレの価値変化を見てみます
○　　TVMを使って、将来価値とはなにか？　現在価値はどのように計算するか？
×　　単利・複利の違い

◎　　TVMとLotus1-2-3を関連させて、ローンの返済表も作ります)
◎ 　　演習：返済表(1-2-3)作成

◎　・solverで、(演習)A+B=C
×　　solverで　(研究)(本から)マンション利回り計算の例
○　　(例)手取り給与を計算するsolver式

×　・ListStat
×　　irr% 国債価格 クーポン

○(2)　給与→税金(税金が最大の経費)
○　　サラリーマン→個人経営→プチカンパニー（サラリーマン）
  　給与所得控除　(アリ)　→　(ナシ)　→　(アリ)

○(3)　(マンション投資での)税金計算の基礎．
　とくに、「経費(含利息)」と「減価償却」の考え方．
　サラリーマンの方で、ご自分で確定申告をしたことがない方は、
　「経費」とか「減価償却」がピンときませんので、、、．

○(4)　税引き前のお金と、税引き後のお金．
　「年収」と「手取額」とが違うことはだれでも知っています．
　たとえば、年収が700万円だと、手取額は(概算で)557万円です．

　普通は、税引き後のお金で、ものを買います．
　しかし、税引前のお金で買えるものもあります．
　そういうことの話です．
　
◎(5)　マンション税金計算システム
◎　損益通算　総合課税：「赤字」も「利益」も（給与）所得に合算される．
◎　※累進課税率と実効税率の違い．
◎  ※税引前のキャッシュフローと税引後キャッシュフロー
◎  ※売却時の税金計算．短期と長期
 
○　税引き前の金　（法人）所得分散の意義　（法人）経費の使い方
　(税引き前の金、税引き後の会社の金、税引き後の個人の金)

◎(6)　（計算過程）1-2-3でのマンション投資シミュレーション
　今回の連載でお話しした「シミュレーション」が、どのように作られているかの説明．

○　私のシミュレーションに数字を入れることで、損益が簡単に判断できます．
　購入後の収益も、グラフで可視化することでよく理解できます．
　
○　中古マンション投資は、優良物件を選んで、「買うこと」がすべてです．
　あとは、ほとんどすることがありません．（購入時、賃貸時のメンテ）
　「努力がいらない」というよりも、「努力することがない」のが実情です．
　
△　(一方、アパート経営の場合は、かなりの経営努力が必要と思います)
　
△(7)　（実習）シミュレーション
セミナー　←　カモネギ(だまして購入させる)
リスクプレミアムは数％　
　∵すぐには現金にならない．相対取引．状況によって変わる．

△(8)　（事例研究）シミュレーション　本や新聞記事などから
　各自が持ち寄った事例を検討します．
　実際に、数字(金額など)をシミュレーションに入れて、損益が、経過年月によって、どのように変化していくのかを検討します．

×　（実際には、家賃は下落して行きます）

　不動産業者から提案されているマンションについて、収益は実際にどうなるのか？など検討しましょう．

◎(9)　マンション見学
×　賃貸と自己所有の比較（自宅は自分で自分に貸す）
×　ローンだと、マンションは、お金を借りて物を貸す
　（金利はお金の借り賃です）

△　中古の場合、ほぼ同じ価格で売却できる→リスクが小さい．
　値落ちが少ない（すでに値落ちしているから）

◎(10)　マンション内部見学．
　今回、私が新たに購入したマンションの内部を見学してみるのも面白いかと思います．　ご自由にご覧ください．

　(たぶん、まだ、賃貸がついていません)
　(リフォーム工事前です)（リフォーム費用約100万円）

×(11)　(おまけ)アパート経営について．
　希望者がいれば、アパートを経営している人に、(苦労)話をしてもらうか．

○(12)　おみやげは、私の「投資シミュレーション」プログラムです(笑)．
　キャプチャ画面を見ていただいた「例の」(非公開)シミュレーションです．
　「年収」から「手取額」を計算するsolver式なども、コピーして差し上げます．

△(13)日本のこれからの問題．
　国家衰退とインフレ

×(14)会社組織
　合同会社←→株式会社．　日本の連帯責任制度（債務保証）

○(16)反省会

◎ Lotus 1-2-3 とは？ そもそも「表集計」はどういうもの？
動詞と名詞（動作と機能）（動作命令と計算関数）
セル番地 行と列 (絶対番地)
二階建：表面（数字）レイヤーと、地下（計算式）レイヤー
○グラフ
×マクロ
△データベース
×印刷

◎ 日本語ワープロとは？ どういうソフトでしたっけ？
○ パソコン（電子）原稿用紙
○  ∴書き直し容易
○  保存と呼び出し
○  コピーと移動
○  検索と置換
△  ユーザー短縮登録